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在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权

发布日期:2022-08-17 00:03    点击次数:55

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

在房屋买卖中,卖房人的无权处分遇上买房人的期待权的情况并不少见。例如,交易房屋为夫妻婚后用共同财产所购买,虽登记在夫妻一方名下,但依据《婚姻法》第十七条【夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。】参照《婚姻法解释二》第十九条【由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。】的规定,应当属于夫妻共同财产。登记权利人在未征得配偶(共同共有人)同意的情况下出售该共有房屋则构成无权处分。无权处分不影响合同效力【法律依据为《买卖合同司法解释》第三条第一款:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。】,但是不发生物权变动【法律依据为《物权法》第九十七条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。《物权法》第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;……】。

如果登记的权利人以自己的名义将该房屋出售给第三人(买受人),且买受人全额支付了房屋价款(或者按照合同约定支付了首期或前几期房款,并且贷款也已经获得银行批准),则买受人取得了交易房屋的期待权。此时,如果房屋的出卖人(登记权利人)或者其配偶再以出售人系无权处分为由,主张处分行为无效,则是本文所探讨的当无权处分遇上期待权的问题。

期待权的效力在法律上并无明确的规定,因此也就不会有期待权是否优先于无权处分的受害者(登记权利人的配偶)的所有权的规定。

但是,如果判决因登记权利人无权处分而不发生物权变动的效力,则对于买受人非常不公平。并且登记权利人或其配偶所谓的“无权处分”事实上一般都是不成立的(即配偶知道并且同意登记权利人处分标的房屋),只是买受人不能举证证明罢了(这种举证往往很困难)。出售人或其配偶只是以“无权处分”为借口来实现自己的不正当利益(如房价上涨过多的情形下,通过此种理由保住房子的所有权)。

所以,在房屋买卖中,当出卖人的无权处分遇上买受人的期待权时,应当优先保护买受人的期待权,即判决继续履行合同——办理过户和交房手续。

本文所附判例【上海二中院(2015)沪二中民二(民)终字第2976号】以一句“如王雪青(配偶)认为许某某(登记权利人)擅自处理夫妻财产致其利益受损,可另循途径解决。”来回避该问题,实有不妥。那么,应当找一种什么样的法律依据来保护期待权人的利益呢?即认定买受人可以要求出卖人继续履行合同,协助办理过户和交房手续。

1、善意取得行不通。《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,旖旎怎么读官网APP下载所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。……”很显然,作为期待权人的买受人不符合“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的规定,因此不适用善意取得。

2、表见代理行得通。《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”由于夫妻之间的特殊关系,买受人有理由相信出卖人(登记权利人)有代理权,该代理行为有效。

 

 

 

新闻资讯 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">附:许某某与王某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2008年5月16日,王某某、许某某签订协议一份,约定许某某将位于朱家角镇淀湖山庄XX号XXX室、XX号XXX室住宅用房出售给王某某及案外人陈某某,两套房屋建筑面积均为62.10平方米。上述两套房屋的均价为每平方米人民币3,250元(以下币种人民币),其中王某某购买的系争房屋每平方米3,300元;过户方式约定,目前两套房屋均与许某某共同共有,王某某办理产证房屋为淀湖山庄XX号XXX室,案外人陈某某办理产证房屋为淀湖山庄XX号XXX室,自上述两张产证办理之日起许某某无条件退出和积极配合办理过户手续,所产生的费用按房地局规定支付。付款方式约定:上述两套房屋总价为403,650元整,自签订之日起两日内由王某某及案外人陈某某共同支付203,650元整,余额20万元一个月内付清,以许某某的收条为准。交付使用方式约定,王某某在落实以上三个条件后,由许某某向王某某交付钥匙和使用权。2008年5月16日,许某某向王某某出具收条一张,内容为:今收到王某某购买许某某淀湖山庄XX号XXX室房款104,930元,余款10万元于2008年6月15日支付。2008年6月15日,许某某再向王某某出具收条一张,内容为:今收到王某某购买许某某淀湖山庄XX号XXX室房屋尾款100,000元,双方确认该房屋所有房款已付清。原审另查明,系争房屋于2008年8月6日办理了产权证,房屋登记于王某某、许某某两人名下。2008年6月15日许某某将系争房屋交付给王某某,王某某居住至今。2015年5月,王某某起诉至原审法院,请求判令许某某协助其将坐落于上海市青浦区朱家角镇淀湖山庄XX号XXX室房屋产权登记变更至王某某名下。一审许某某败诉后,许某某不服,提起上诉称:系争房屋是己方与妻子王雪青在婚姻关系存续期间购买,属于夫妻共同财产,2008年己方未经王雪青同意擅自转让系争房屋,侵犯了王雪青的财产权利,该转让行为在法律上是无效的。一审没有追加王雪青为第三人,诉讼程序违法。据此,请求撤销原判,发回重审或直接改判协议无效。

 

 

裁判原文节选:

一审【青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第2070号】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,王某某、许某某签订的协议是双方当事人真实意思表示,未违反国家有关强制性法律、法规规定,应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力,双方均应按约履行各自义务。现王某某已按照协议约定支付了全部房款给许某某,许某某亦应恪守协议约定,协助王某某办理房屋产权过户手续。原审中,许某某亦同意协助过户,故王某某的诉讼请求原审法院依法应予以支持。对于房屋增值部分,许某某要求王某某补偿,许某某主张无相应的依据,原审法院不予采纳。

 

二审【上海二中院(2015)沪二中民二(民)终字第2976号】本院认为,根据公示公信原则,许某某作为系争房屋登记权利人之一,有权处分其在系争房屋的产权份额,其与王某某所签协议,合法有效。上诉人许某某认为协议无效的上诉意见,缺乏事实依据,本院不予采纳。王某某已根据双方协议约定支付全部房款给许某某,许某某亦应根据协议约定协助办理房屋产权过户事宜。如王雪青认为许某某擅自处理夫妻财产致其利益受损,可另循途径解决。王雪青并非系争房屋登记权利人,房屋产权过户无须其参与配合,因此无须参加本案诉讼。上诉人许某某关于原审诉讼程序违法的上诉意见,与事实不符,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。