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房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

发布日期:2022-08-17 09:09    点击次数:72

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《合同法》第67条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。” 这是关于先履行抗辩权的规定。举例来讲,如果我向供货商买100斤牛肉,约定先交货再付款,如果供货商没交货,我就可以不付款;如果供货商只交了90斤牛肉,一般而言我只需支付90斤牛肉对应的价款,我有权拒绝供货商另外10牛肉价款的支付要求(特殊情况下我还可以要求解除合同,不展开);如果供货商交付给我的100斤肉不是牛肉,而是马肉,那我就可以拒绝付款或者按照马肉的价格付款。

但是,房屋买卖具有其特殊性,即买房人的付款是可以分N多次付的,但是卖房人的过户(或交房)的义务是一次完成的,如果买房人少付10%的钱,卖房人不可能少过户10%的产权(或少交付10%面积的房屋)。但是,根据《合同法》第167条第一款(分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同)的规定,只有当分期付款的买房人未付的房屋价款达到五分之一时,买房人才构成根本违约,卖房人才有权解除合同。此时,卖房人就很矛盾:如果不过户(或交房)则可能构成根本违约,如果过户(或交房)则可能拿不到那10%的房屋价款。

对于这个问题的关键点就在于卖房人在分期付款的买房人未付房款少于20%(如只有10%)时,卖房人可否行使先履行抗辩权。我认为,先履行抗辩权只是暂时中止合同的履行,而不是终止合同的履行(如解除合同),其效力是“很温和的”,只要买房人补足了应付的价款,卖房人就可以继续履行过户(或交房)的义务。而且这有利于房屋买卖双方能够完整地履行自己的合同义务,减少不必要的纠纷和诉讼。当然,房屋买卖具有特殊性,卖房人如果不配合办理过户,买房人的银行贷款可能就会过期(也可能银行发现房屋买卖双方就房屋买卖发生纠纷而拒绝放贷),就可能不能按照合同的约定将款项付给卖房人,造成买房人根本违约。针对可能发生的此种情形,卖房人有义务(一般认为是基于诚信原则产生的附随义务)书面催告买房人并告知买房人可能存在的风险。

 

 

附:庄某等诉周某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:周某某、封某系上海市松江区荣乐西路***弄***号501室房屋(以下简称系争房屋)产权登记人。2013年9月30日,庄某作为乙方与周某某、封某作为甲方签订《居间合同(买卖)》一份,约定甲方将系争房屋转让给乙方, 邮政银行买理财安全吗转让价款为人民币(以下币种相同)161万元,甲方应于2013年10月15日前支付首付42万元,于2013年12月31日前支付18万元,贷款100万元以银行放款为准,借款合同大约2014年2月20日。等购房款到帐后,甲方腾出房屋,搬出时间为十天。甲方承诺房屋满五唯一,乙方承诺征信良好。如果甲乙双方任一方违约,赔偿守约方总房价的10%。该《居间合同(买卖)》另对其它相关事项作了相应约定。2013年10月9日,庄某、胡某某与周某某、封某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定的转让价格为155万元,双方于2014年4月8日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续,庄某、胡某某应于2013年10月15日前支付45万元,于2014年1月10日前支付1万元,于2014年4月8日前支付108万元。该《上海市房地产买卖合同》另对其它相关事项作了相应约定。庄某、胡某某支付房款的情况为:2013年9月25日支付定金1万元,2013年10月12日支付房款48万元。2014年4月2日,庄某、胡某某在原审法院起诉周某某、封某,案号为(2014)松民三(民)初字第1073号(以下简称1073号案件)。该案中,庄某、胡某某诉称其已按约支付定金及首付款共49万元,并于2014年2月27日签订了公积金及商业贷款合同,满足了房屋过户条件,其于2014年2月28日向周某某、封某提出要求办理过户手续,但周某某、封某不同意配合。故请求判令:1、周某某、封某配合办理系争房屋的过户手续,将系争房屋过户至庄某、胡某某名下,并将系争房屋交付给庄某、胡某某;2、周某某、封某支付庄某、胡某某逾期过户违约金;3、撤销双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》。该案中周某某、封某辩称,庄某、胡某某存在逾期支付房款的行为,构成根本违约,并提起反诉请求判令:1、解除双方于2013年9月30日签订的《居间合同(买卖)》;2、庄某、胡某某支付解约违约金16.1万元。该案审理过程中,庄某、胡某某的贷款银行**银行上海分行松江支行的工作人员陈述:庄某、胡某某与周某某、封某双方于2013年12月到该行申请贷款,并提交了包含网签买卖合同在内的申请资料,该行受理后于2014年2月底审批完结并向庄某、胡某某出具了抵押贷款合同,但后因庄某、胡某某与周某某、封某之间有纠纷,该行已于2014年5月通知庄某、胡某某后续的贷款手续不再办理,并将相关材料退还了庄某、胡某某。另外,网签买卖合同是贷款申办时的必备材料,如果申请贷款时提交的网签合同无效、解除或终止的,原贷款流程将难以为继,双方仍需办理贷款的,可签订合法有效的网签买卖合同重新申请。

 

 

新闻资讯 62, 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第3657号】针对1073号案件双方的本、反诉请求,原审法院于2014年9月2日作出一审民事判决,该判决认为:首先,双方签订的《居间合同(买卖)》系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规效力性的强制规定,属有效合同,当事人均应恪守。而对于双方签订的《上海市房地产买卖合同》,双方均在审理中确认并非双方当事人的真实意思表示,该合同的签订仅是为了办理审税等手续的需要,双方真实的意思表示是《居间合同(买卖)》,但行为意思表示真实是民事法律行为的基本条件之一,故双方签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示,依法应属无效而非可撤销;其次,在《居间合同(买卖)》中并未约定逾期付款情况下守约方可以行使合同解除权,庄某、胡某某迟延支付12万元房款的行为不构成根本违约,属于迟延履行,周某某、封某并无证据表明其在庄某、胡某某迟延履行后进行过合理催告,故对于周某某、封某要求解除《居间合同(买卖)》并要求庄某、胡某某支付解约违约金的反诉请求不予支持。因庄某、胡某某未付清全款,故对于其要求交房的诉讼请求不予支持。因《居间合同(买卖)》中对于过户时间没有约定,故对于庄某、胡某某要求房屋过户的诉讼请求不予支持。且本案中系庄某、胡某某违约而非周某某、封某违约,故对于庄某、胡某某要求支付逾期过户违约金的诉讼请求,亦不予支持;最后,因周某某、封某解除《居间合同(买卖)》的理由不成立,原则上《居间合同(买卖)》应继续履行,但因该《居间合同(买卖)》对于房屋何时办理过户等缺乏具体明确的约定,这些内容需要通过合同解释或者双方进一步磋商才能确定,且合同继续履行要建立在庄某、胡某某具备付款能力的基础上,否则有失公允。现庄某、胡某某表示其有付款能力,却无充分证据加以证明,且其明确表示无法一次性现金支付剩余房款112万元,而是必须通过银行贷款方式支付其中的106万元。经查实,原贷款程序已难以为继,庄某、胡某某即便能重新申请贷款,也需要经历一定的程序和周某某、封某的配合,贷款能否发放以及何时发放均无可知。考虑到交易成本和庄某、胡某某的履行能力,结合合同自由、公平和诚实信用原则,为使双方之间的交易关系尽快得以稳定,双方之间的《居间合同(买卖)》应予解除,合同解除后,周某某、封某将房款49万元返还给庄某、胡某某,至于双方之间因合同解除仍有其他争议的,另行再诉。据此,判决确认双方于2013年10月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效,双方于2013年9月30日签订的《居间合同(买卖)》于判决生效之日解除,周某某、封某返还购房款49万元,驳回庄某、胡某某的其余本诉请求以及周某某、封某的其余反诉请求。

 

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第688号】本院认为,本案二审的争议焦点在于上诉人要求被上诉人支付违约金161,000元的诉请是否有法律依据。根据合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应违约责任。本案中,上诉人与被上诉人之间曾就本案所涉房屋买卖合同纠纷于原审法院进行诉讼。上诉人与被上诉人均于该案审理中一致确认《上海市房地产买卖合同》所约定内容并非双方真实意思表示,而《居间合同(买卖)》确系双方真实意思表示。但鉴于《居间合同(买卖)》缺乏具体明确的约定,且上诉人无法证明其付款能力足以继续履行合同义务,故原审法院基于公平和诚实信用原则,判决确认《上海市房地产买卖合同》无效,《居间合同(买卖)》解除。该判决现已生效。从本案实际情况来看,在双方交易过程中因上诉人未依约按时足额支付购房款,延迟履行其付款义务,构成违约。本案双方就房屋买卖产生争议源于上诉人的违约在先,因此上诉人应自行承担对其不利的法律后果。被上诉人在上诉人迟延履行付款义务的情况下,拒绝继续履行合同并无不当,上诉人以此主张被上诉人违约,并无事实和法律依据。原审法院判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币3,520元,由上诉人庄某、胡某某负担。本判决为终审判决。

 

 

评析:本案判决问题比较多:1、房屋买卖双方所谓的网签合同非真实意思表示应该是针对房价(做低房价),而不是针对全部条款。因此,认定整个合同无效有失妥当。当然,如果双方当事人明确表示合同的全部条款(或全部主要条款)都不是真实意思表示,合同是不成立的【法律依据为《民法通则》第五十五条:民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。】;    2、买房人迟延支付12万不构成根本违约,不是因为合同没有约定,也不是因为卖房人没有催告,而是因为12万不足总房价的五分之一;    3、买房人征信等没有问题就是可以贷款的,法院以“需要经历一定的程序和周某某、封某的配合,贷款能否发放以及何时发放均无可知。考虑到交易成本和庄某、胡某某的履行能力,结合合同自由、公平和诚实信用原则,为使双方之间的交易关系尽快得以稳定” 为由判决解除合同,似乎没有明确的依据,而且其中的“合同自由”、“公平和诚信”等概念似乎运用也不准确。【注:实务中,如果买房人不能现金支付银行不放贷的款项,法院一般都会判决解除合同】   4、二审判决中的“本案双方就房屋买卖产生争议源于上诉人的违约在先,因此上诉人应自行承担对其不利的法律后果。”似乎在讲买房人的过错问题,但是合同责任一般是无过错责任,追究哪方有过错没太大意义。