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买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?

发布日期:2022-08-17 06:16    点击次数:97

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”那么,买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?是否认定为《商品房预售许可证》被撤销后自始不存在,因而《商品房预售合同》是在“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同”的情形下签订的,进而将之认定为无效?

根据四川省高级人民法院(2012)川民终字第423号的判决精神,根据行政法原理,行政行为一经作出,在被有权机关撤销之前,具有公定力、确定力,在开发商的《商品房预售许可证》未被法院判决撤销之前,买房人作为善意第三人有理由信赖该《商品房预售许可证》的合法有效性,其在此信赖基础上与开发商签订《商品房销售(预售)合同》不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”的情形,《商品房销售(预售)合同》合法有效。这种解释是从立法目的和保护善意第三人的角度来认定《预售合同》有效的,符合法理和情理,值得赞同。

此外,如果开发商在签订《预售合同》时无《预售许可证》,那么,在买房人主张合同有效的前提下,开发商可否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定主张《预售合同》无效呢?法院的判例一般都是人为《预售合同》无效。但是,这种判决是不符合立法目的和法理的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是为了保护作为弱势合同一方的买房人,防止开发商“圈钱”后留下“烂尾楼”侵害买房人的利益。买房人在开发商未取得《预售许可证》的前提下与之签订《预售合同》是存在巨大的风险的,在买房人承担了巨大的风险之后,在买房人即将以高风险换取自己的合法权利的情形下,开发商再以此司法解释规定主张《预售合同》无效,那么,则是对买房人利益的巨大损害,这是极不公平的,也严重违背了该司法解释保护买房人利益的立法目的。此外,从法理上讲,这种“无效合同”是“相对无效的合同”,只有被法律倾斜性保护的一方才有权利主张该合同无效,另一方无权主张该合同无效【不展开,有兴趣的朋友可以找我讨论】

 

 

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附:四川省巴中市汇丰建筑工程有限公司与杜玉玲等申请执行人执行异议案

 

案情简介:2005年4月5日,汇丰公司与房产公司签订《建设工程施工承包合同》及《补充协议》,约定房产公司将其开发建设的巴中市江北中杨干道8O米-210米“建兴苑”B幢楼工程交由汇丰公司承建。协议签订后,汇丰公司于2005年4月1O日进场施工,2007年3月全面竣工。2006年4月20日,房产公司与杜玉玲签订《商品房销售(预售)合同》,将“建兴苑”B幢楼临街轴线为(20)-(21)交A-N轴,建筑面积72.696㎡门市1个,以单价4200元/㎡,总价款305323.20元出售给杜玉玲。合同约定交付使用期限为2007年12月31日,付款方式及期限为签定协议时一次性付清购房款。杜玉玲于2006年4月2O日交购房款220000元,2011年4月15日交购房款85323.20元,房产公司分别出具了收据。2007年3月7日,汇丰公司向房产公司发出《关于请予提供及配合完善竣工验收资料的函》,提出工程施工完毕,已具备竣工验收条件,但因房产公司原因,差缺部分竣工资料,造成竣工验收不能如期进行,新闻资讯要求房产公司着手落实督办,以免造成不必要的损失。2007年4月5日,汇丰公司与房产公司现场检查验收,双方一致认定工程质量合格,并签订了《移交协议》,载明:因房产公司未能完善有关基建手续及未按合同约定支付汇丰公司工程款,致使该工程不能组织正式竣工验收,房产公司迫于早已超出购房合同中交房期限,各购房户不断催其交房的压力,要求提前移交该工程。汇丰公司为平息购房户因无法入住而四处投诉、上访所造成的社会影响,同意房产公司要求。经协商一致就该工程的竣工移交达成以下条款,共同遵守执行。…但因未付清汇丰公司工程款,房产公司承诺只将该工程的一层(指负一层)和第四至十层转交购房户使用。房产公司未付清汇丰公司工程款前或未征得汇丰公司同意,不得将该工程二至三楼(商用部分)投入使用。若发生司法纠纷,汇丰公司对其拥有优先受偿权,协议自双方法定代表人签字之日起生效。房产公司时任法定代表人何映霖与汇丰公司法定代表人胡友章分别于其上签字。2007年1O月,汇丰公司将竣工结算书递交给房产公司,房产公司未作答复,亦未支付剩余工程款。汇丰公司遂向巴中仲裁委员会申请仲裁。巴中仲裁委员会于2010年1月2O日作出(2009)巴仲裁字第116号裁决:一、房产公司支付汇丰公司工程款458414.02元;二、房产公司支付汇丰公司垫支工程款资金利息共计300000元;三、房产公司拖欠工程款458414.02元的资金利息自20O7年4月5日起按商业银行同期同类贷款利率计息至付清为止。仲裁裁决后,房产公司不服,于2010年5月12日向四川省巴中市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。四川省巴中市中级人民法院于201O年9月19日作出(2010)巴民特字第4号民事裁定:驳回房产公司要求撤销(2009)巴仲裁字第116号裁决的申请。2010年3月,汇丰公司持生效的(2009)巴仲裁字第116号裁决书向四川省巴中市中级人民法院申请强制执行。2010年4月14日,四川省巴中市中级人民法院作出(2010)巴中法执字第3号民事裁定:一、查封被执行人房产公司位于巴中市江北区中杨干道“建兴苑”B幢楼临街门市11个,共计面积约832平方米。在查封期间内,被执行人房产公司不得对被查封财产设定权利负担,不得有妨碍执行的其他行为;二、查封期限为2年。2010年11月7日,杜玉玲作为案外人对执行标的提出书面异议。四川省巴中市中级人民法院于2010年11月24日作出(2010)巴执异字第6号执行裁定,认为案外人杜玉玲所提异议理由成立,据此裁定中止对巴中市江北中杨干道“建兴苑”B幢楼临街门市中轴线为(20)-(21)交A-N轴门市房屋的执行;解除对该门市房屋的查封。2010年12月20日,汇丰公司向原审法院提起诉讼,请求确认杜玉玲与房产公司签订的《商品房销售(预售)合同》无效。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:四川省巴中市中级人民法院(2011)巴中民一初字第6号】原审法院认为,汇丰公司与房产公司签订《建设工程施工承包合同》及《补充协议》的时间为2005年4月5日,房产公司与杜玉玲签订《商品房销售(预售)合同》的时间是2006年4月20日,房屋竣工时间是2O07年3月,汇丰公司与房产公司签订《移交协议》的时间2007年4月5日,即:房屋修建过程中,杜玉玲与房产公司签订协议购房,杜玉玲已实际支付了该门市房屋的全部价款,且合同已实际履行;虽然之后房产公司的《商品房预售许可证》被判决撤销,但当时杜玉玲有理由相信房产公司的《商品房预售许可证》是真实有效的,杜玉玲购房无过错。11个月后,房产公司与汇丰公司签订《移交协议》将杜玉玲所购之房屋纳入其协议范围内,一并设置优先受偿权,未与杜玉玲协商,使杜玉玲所购房屋无法取得物权,侵害了杜玉玲的合法权益,故《移交协议》不能对抗杜玉玲。

 

 

二审【案号:四川省高级人民法院(2012)川民终字第423号】房产公司的《商品房预售许可证》于2011年7月15日被四川省巴中市中级人民法终审判决所撤销,而案涉《商品房销售(预售)合同》签订于2006年4月20日,该合同的签订时间在房产公司的《商品房预售许可证》被撤销之前。根据行政法原理,行政行为一经作出,在被有权机关撤销之前,具有公定力、确定力,在房产公司的《商品房预售许可证》未被法院判决撤销之前,杜玉玲作为善意第三人有理由信赖该《商品房预售许可证》的合法有效性,其在此信赖基础上与房产公司签订《商品房销售(预售)合同》不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条所规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”的情形,汇丰公司所持原判未适用该条规定认定案涉商品房买卖合同无效属适用法律错误的上诉理由不能成立。汇丰公司虽主张房产公司与杜玉玲签订的《商品房销售(预售)合同》并非真实的房屋买卖行为,签订时间在其与房产公司签订《移交协议》之后,但并未提供证据证明,故对汇丰公司所持该主张不予采信。结合本案事实,杜玉玲于2006年4月2O日交购房款220000元,2011年4月15日交购房款85323.20元,房产公司分别出具了收据,而房产公司与汇丰公司通过《移交协议》设定汇丰公司享有优先受偿权的时间为2007年4月5日,案涉《商品房销售(预售)合同》签订时间在先,杜玉玲与房产公司签订《商品房销售(预售)合同》时,不可能知晓房产公司与汇丰公司签订的《移交协议》内容,故《商品房销售(预售)合同》不存在恶意串通,损害汇丰公司优先受偿权的情形。综上,案涉《商品房销售(预售)合同》系合同双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,且不损害第三人利益,应为有效。