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签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围,可否解除合同?

发布日期:2022-08-17 04:11    点击次数:138

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

不属于不可抗力。签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围(签订合同时双方都不知道且不应当知道政府会把标的房屋纳入征收范围),如果房屋被列入了征收范围就被限制了权利转移,则属于不可抗力导致合同不能履行的情形。《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”这是关于征收的民法方面的规定,这些规定里面并无在征收期间限制权利转移的规定(也无其他规范性法律文件规定纳入征收范围的房屋限制权利转移),没有限制权利转移的规定也就不会导致合同不能履行,也就不存在不可抗力导致合同不能履行的情形。即此种情形符合“不能预测”与“不能避免”,但是不属于“不能抗拒”。

    不属于情势变更。情势变更的官方概念首先出现在《全国经济审判工作座谈会纪要》法发[1993]8号里面【由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。】【注:该会议纪要已被废止】。《合同法解释二》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 当事人在签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围(签订合同时双方都不知道且不应当知道政府会把标的房屋纳入征收范围),并不符合情势变更的概念和构成要件。因此,也不适用于情势变更原则。

    因此,合同双方当事人不能以签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围为由主张解除合同。

 

 

附:周某某、吴某与王某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:周某某、吴某现为上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2013年12月27日,王某某与周某某、吴某就系争房屋签订买卖合同,周某某、吴某为卖售人(甲方),王某某为买受人(乙方)。该合同第一条约定乙方受让甲方名下所有的系争房屋,该房屋建筑面积113.76平方米。合同第二条约定系争房屋转让价款为人民币(以下币种均为人民币)2,750,000元。合同第六条约定2014年7月1日前甲乙双方共同向房地产交易中心办理房产过户手续。合同附件三第1款约定乙方应在2013年1月15日前向甲方支付首期房价款1,100,000元,合同签订前乙方已支付定金300,000元亦转为首期房款,共计1,400, 环球天宇(北京)国际文化传媒有限公司000元。第2款约定甲方同意乙方通过向银行申请200,000元贷款的形式支付第二期房款,乙方应于2014年2月28日前向贷款银行申请贷款。若乙方贷款申请未经审核通过或未全额审核通过,在其后办理送件手续过程中,乙方应于送件当日将第二期房款全额补足并支付甲方。2014年3月31日前,乙方向甲方支付第三期房款500,000元;2014年4月30日前,乙方向甲方支付第四期房款200,000元;2014年6月30日前,乙方向甲方支付第五期房款450,000元。合同签订前后,王某某分别于2013年12月22日支付周某某、吴某50,000元,2013年12月27日支付250,000元,2014年1月11日支付1,110,000元,2014年3月30日支付500,000元,2014年4月26日支付200,000元,2014年6月30日支付450,000元,共计支付2,550,000元。在此期间,因系争房屋被列入房屋征收范围,王某某与周某某、吴某曾通过电子邮件、短信等方式对是否解除合同的事项进行沟通,但未能取得最终一致意见。2014年6月28日,王某某母亲朱宝珍向周某某、吴某儿子吴劼发送电邮称:“关于海伦路XXX弄XXX号XXX室房产的购房合同是否取消和补偿方案一事,我们家已经重新讨论过,并决定否决此前我们两家商谈的所有补偿方案,包括我和我女儿王某某此前邮件你的所有方案草稿。烦请你将我们的决定转告你的父母。”2014年6月30日,王某某向周某某账户中汇入450,000元,周某某对此表示拒绝接受。同日,周某某、吴某向王某某发出解除合同通知书,通知书称原买卖的系争房屋不再出售,原买卖合同予以终止,请按照合同有关条款办理相关手续。嗣后,经交涉无果,王某某遂向原审法院起诉称:双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后,其依约按时前后支付周某某、吴某房价款255万元,尚余20万元房款为公积金贷款,贷款手续现已办妥,需过户后方能到账。2014年1月11日,周某某、吴某告知王某某系争房屋即将动迁,但同意继续履行买卖合同。2014年3月王某某联系周某某要求提前付清所有房款并提前办理过户手续,周某某表示拒绝,要求按照合同履行付款过户手续。2014年6月9日王某某接到中介通知说周某某、吴某要解除合同,之后双方就此问题有过协商,但未能达成一致。2014年6月28日,新闻资讯王某某明确要求周某某、吴某继续履行买卖合同,反对退款及赔偿方案。周某某、吴某单方面通知王某某终止合同不再出售系争房屋。因周某某、吴某拒绝履行合同义务严重违反买卖合同约定,故王某某请求法院判令周某某、吴某继续履行合同,依照买卖合同约定办理系争房屋的房产转让过户手续。原审审理中,周某某、吴某辩称:不同意王某某的诉讼请求。双方曾经于2014年6月14日达成过解除买卖合同的合意,但就税费问题未能达成一致。系争房屋在过户前已经列入了征收范围,并被进行限制性交易,继续履行买卖合同显然对周某某、吴某不公,根据法律规定当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。因系争房屋在交易中心已经网上备案,无法撤销和转让,故财产保全并无必要,保全费应由王某某自行承担。周某某、吴某在签订买卖合同前并不知晓房屋动迁的情况,否则不会在6月再和王某某电邮协商解除合同。对王某某付款的时间和金额没有异议,但王某某6月30日支付的450,000元是未经周某某、吴某同意强行打款到周某某账户的,所以本案的过错方是王某某。由于王某某单方推翻了解除合同的协议,且该行为可能对政府动迁规划造成障碍,因此所有损失应由王某某自行承担,请求对王某某的诉请不予支持。周某某、吴某同时提出反诉称:其与王某某于2013年12月27日就系争房屋签订买卖合同,合同约定双方应于2014年7月1日前办理过户手续,但系争房屋在办理过户前被有关部门列入了房屋征收范围并被限制交易,此情况是其在签订合同时无法预见的重大情势变更,继续履行合同对周某某、吴某明显不公。双方对此曾于2014年6月14日经邮件方式进行协商并达成了解除合同的协议,该协议系双方的真实意思表示,但周某某、吴某于6月28日收到王某某短信要求仍按原合同履行,故周某某、吴某反诉要求判令解除双方就系争房屋签订的买卖合同。原审审理中,王某某对周某某、吴某提出的反诉辩称:2014年6月14日解除合同的方案是有的,周某某、吴某同意按四倍的银行贷款利率计算已付房款的利息,但坚决不同意补偿中介费,故此未达成一致,双方都没签字。当时王某某告知周某某、吴某如果先前谈好的1,200,000元在6月30日中午12点没有到王某某账户,王某某将继续按照原合同履行。因6月30日没有收到钱,故王某某继续履行合同支付了450,000元,双方对于解除合同并未达成合意,故王某某请求对周某某、吴某的反诉诉请不予支持。原审法院另查明,2014年3月20日,上海市虹口区住房保障和房屋管理局发布关于房屋征收不得实施相关行为的公告,公告称虹口区158、161街坊房屋征收范围已经市有关部门与虹口区人民政府确定,其中158街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至周家嘴路,南至金田路,西至海拉尔路,北至海伦路。161街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至海拉尔路,南至梧州路,西至梧州路,北至海伦路。2014年10月8日,上海市虹口区人民政府发布虹口区158、161街坊房屋征收范围公告,海伦路XXX号-XXX号属于房屋征收范围。原审审理中,王某某向法院提出财产保全的申请,原审法院于2014年8月11日裁定查封周某某、吴某名下的系争房屋。原审审理中,王某某将剩余的200,000元房款缴入原审法院,并表示愿意按合同履行对周某某、吴某的付款义务。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第1375号】依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。王某某与周某某、吴某双方签订的买卖合同合法有效,双方均应按照约定履行自己的义务,非依法律规定或者取得对方当事人同意,不得擅自变更或者解除合同。系争房屋征收公告发布时间在买卖合同签订之后,属双方当事人签订合同时均无法预见的情况,不属于情势变更原则的适用范围。周某某、吴某以此为由要求解除合同,有违诚实信用原则,原审法院不予支持。双方当事人为此虽经协商,但王某某母亲朱宝珍于2014年6月28日向周某某、吴某之子吴劼发送的电子邮件表明双方最终并未能就解除合约事由取得一致意见,故双方仍应按原合同履行。周某某、吴某辩称双方曾达成解除合同的合意,因其缺乏事实依据,不予采纳。因王某某已按合同约定向周某某、吴某支付了2,550,000元房款,并将其余的200,000元房款缴入法院,故其要求周某某、吴某依约协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求于法有据,依法予以支持。原审法院据此判决:一、周某某、吴某应继续履行其与王某某就上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、周某某、吴某应于判决生效之日起7日内协助王某某办理上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续,将该房屋权利人变更到王某某名下;三、王某某应于判决生效之日起7日内向周某某、吴某支付房价款200,000;四、对周某某、吴某要求解除其与王某某于2013年12月27日就上海市虹口区海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求不予支持。

 

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第252号】本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则、按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。上诉人以情势变更为由主张解除其与被上诉人签订的房屋买卖合同。本院认为,虽然系争房屋征收公告的发布晚于房屋买卖合同的签订,属于双方当事人在签订合同时无法预见的情况,但按约履行并不影响上诉人实现其合同目的,亦不违背其签订合同的初衷,且系争房屋本身的市场价值与被上诉人支付的对价之间并不存在严重失衡的情况,故上诉人以情势变更为由主张解除双方签订的系争房屋买卖合同缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。上诉人关于系争房屋因征收导致产权无法过户的说法,即使是在上诉人提供的有关该地块房屋征收不得实施相关行为的公告中亦未禁止当事人转让房屋,政府相关行政部门亦无被征收房屋不得转让的规定,故上诉人以客观上无法办理权属变更为由拒绝履行合同义务同样缺乏依据。综上,原审法院所作判决并无不当,可予维持。对上诉人的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费28,800元,由上诉人周某某、吴某负担。本判决为终审判决。