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房产纠纷中主张违约金,注意实际损失这个“马蜂窝”

发布日期:2022-08-17 11:35    点击次数:159

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:我今天收到北京市西城区人民法院的判决书,我代理的一个房屋买卖合同纠纷的案件的诉讼请求全部得到了法院的支持——1、解除合同;2、退还已付定金10万元;3、赔偿违约金103.3万元;4、诉讼费由被告承担。很多朋友很关心为什么只付了10万元的定金,法院会判决赔偿103.3万元这么多的违约金?其实,这其中的关键就是我没有碰实际损失这个“马蜂窝。”【当然,北京房价涨得比较厉害也是违约金得到全额支持的一个大背景】

 

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

    为什么说法律实务中实际损失是个“马蜂窝”呢?因为法院往往会依据上述《合同法》第114条和《合同法解释二》第29条的规定调整合同当事人约定的违约金,以实现所谓的实体公平。

    合同当事人即便不约定违约金,在一方违约时,另一方也可以向违约方主张赔偿损失(实际损失,包括现有利益损失和可得利益损失)。但是,这样对守约方非常不利,因为守约方要花费巨大的成本来举证, 邮政银行买理财安全吗甚至即便守约方花费了巨大的成本也不能举证证明自己的实际损失。因此,违约金制度是非常合情合理合法的。合同当事人在签订合同时就约定好违约金,即一方违约时应当赔偿对方多少金额的损失。这样,即可免去守约方举证的困难。同时,也使得交易更加便捷高效。这种违约金的约定对合同双方都是公平的(如果违约方能够举证该违约金的约定过高或者存在其他不公平的情形,可以申请法院撤销或者调低),因为不论谁违约都要承担这样的违约金。从这个角度讲,也反映出当事人在一定程度上处分了自己的权利(即便约定的违约金高于实际损失,但是只要没超过实际损失的1.3倍,违约方对于高出实际损失的部分也是要“赔偿”的),新闻资讯这是当事人意思自治的体现。

    但是,法院为了实现所谓的实体公正,往往会动用自由裁量权调整违约金。那么,这里面就有一个“坎”。既然合同约定了违约金,法院调整违约金的依据是什么呢?答案是“实际损失”。那么,问题又来了,谁来举证证明实际损失呢?这就牵扯到为什么我说实际损失是个“马蜂窝”。根据上面的法律规定,应当是违约方来举证证明守约方的实际损失,并进而证明违约金过分高于这个实际损失,并进而申请法院调低违约金。这也符合“谁主张谁举证”的一般法理。但是,法院往往会对这个举证规则视而不见,让守约方举证自己的实际损失【如:酒泉市中级人民法院(2014)酒民一初字第41号判决认为实际损失认为应当由守约方承担举证责任。】也有法院采取变通的方法【甘肃省高级人民法院(2015)甘民一终字第91号判决认为考虑到违约方不可能举出守约方损失的全部证据,那么其只要举出让法官对违约金约定公平性产生怀疑的证据即可。辽宁省高级人民法院 (2015)辽审一民申字第716号判决认为, 当事人主张调整违约金,则合同当事人均对违约造成的实际损失负有举证的义务。在各方当事人均未提供充分的证据证明具体的实际损失的情况下,法院应当根据公平原则和诚实信用原则调整违约金。】这就明显违背了上述举证原则,并且也违背了违约金制度的价值。这种举证责任的分配(把实际损失的举证责任分配给守约方)对守约方是非常不利的。

    因此,实际损失这个“马蜂窝”我们尽量不要碰。在庭审中,法官一般会询问违约方对于违约金的数额有什么意见甚至会问是否认为违约金过高【这是在向违约方释明违约金过高】,只要违约方回答违约金过高,法院就很有可能会调低违约金。而如果违约方对此问题不回答,或者干脆认为合同不成立或者无效,没有必要回答这个问题【我代理的这个案件就是被告(违约方)认为约定了违约金的补充协议不成立,所以坚持主张自己不需要承担违约责任。在法官再三释明下,被告仍然不要求调低违约金。】那么,估计法院也很难完全自由裁量地调整违约金了。

    那么,如果违约方要求调整违约金了,守约方应当如何应对呢?简单讲,就是运用上面的法理说服法官让违约方举证证明实际损失。如果守约方能够举证实际损失(并且不低于违约金)则可以举证证明实际损失。【具体细节及相关问题不展开】