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卖房人没有迁出他人的户口构成违约?——从真实意思说起

发布日期:2022-08-17 10:41    点击次数:132

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

在二手房买卖合同中,一般都会约定卖房人应当在某期限前迁出户口,否则就要承担违约责任。如果卖房人没有在约定的期限内迁出自己及自己家人的户口,则会构成违约,这基本上没有争议。但是,如果标的房屋内还有其他人的户口,卖房人没有在约定的期限内迁出其他人的户口,是否构成违约呢?

上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第35249号和上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第593号判决认为卖房人构成违约,其依据是违约责任是无过错责任,即便卖房人不知道标的房屋内有他人的户口也无权迁出他人的户口,仍需承担违约责任。

   违约责任是无过错责任,这没错。但是,卖房人没迁出他人户口违约了吗?合同约定的卖房人应当迁出标的房屋内的户口是指谁的户口?是卖房人及其家人的户口还是标的房屋内的所有户口?这是合同条款的解释问题。要解释这个条款就必须探寻合同当事人的真实意思。

   我认为,当事人的真实意思是迁出卖房人自己及其家人(如父母子女等)的户口,而不包括迁出他人的户口(如卖房人的上家或者卖房人上家的亲戚的户口)。理由如下: 1、一般而言,如果标的房屋内有他人的户口,卖房人在其买标的房屋后是不能将自己的户口迁入标的房屋的。既然卖房人将自己的户口迁入了标的房屋,则按照一般人的理解和注意程度,标的房屋内应当是没有其他人的户口的。也就是说卖房人是不知道且不应当知道标的房屋内还有其他人的户口的。既然卖房人不知道且不应当知道标的房屋内还有其他人的户口,那么,卖房人在签订房屋买卖合同时所约定的迁出标的房屋内的户口的真实意思就应当是迁出自己及家人的户口,而不包括迁出他人的户口。  2、户口只有自己有权力迁出,卖房人是没有权力迁出他人的户口的。卖房人不可能在合同里约定一个自己根本不能做到,必定要违约的条款(迁出他人的户口)的。因此,从这个角度来讲,卖房人的真实意思也应当是迁出自己及家人的户口,而不包括迁出他人的户口。 3、买房人的真实意思也应当是只要求卖房人迁出卖房人及其家人的户口,否则应当在合同中特别明确卖房人需迁出自己及其家人,以及他人(具体为名字为某某等人)的户口。

      综上,卖房人没有迁出他人的户口不构成违约。

 

 

附:陶某喜等诉丁某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2012年11月18日,丁某、高某、丁某某(以下简称丁某等三人)为购买上海市某区某路某弄31号101室房屋(以下简称系争房屋)向上海汉宇房地产顾问有限公司支付定金人民币2万元(以下币种均为人民币)。11月25日、26日、12月10日,丁某等三人又分别为系争房屋支付5万元、23万元和30万元购房款。 2012年12月22日,丁某等三人与陶某喜、陶某蓉、沈某庆、沈某鑫(以下简称陶某喜等四人)签订《上海市房地产买卖合同》,约定丁某等三人购买坐落于上海市某区某路某弄31号101室的房屋,房屋转让价款为260万元;陶某喜等四人于2013年4月10日前腾出该房屋并通知丁某等三人进行验收交接;双方确认在 2013年3月31日前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九条第(三)款约定,丁某等三人逾期未履行合同约定的,应当向陶某喜等四人支付违约金,违约金按丁某等三人未付款的日万分之三计算,违约金自本合同所约定的丁某等三人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止,逾期超过 10日后丁某等三人仍未履行合同约定的,除丁某等三人应向陶某喜等四人支付10日的违约金外,陶某喜等四人有权单方解除合同,陶某喜等四人单方解除合同的,应当书面通知丁某等三人,丁某等三人承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,陶某喜等四人可从已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给丁某等三人,已付款不足违约金和赔偿金部分的,丁某等三人应在接到书面通知之日起3日内向陶某喜等四人支付。第十条第(三)款约定,陶某喜等四人逾期未履行合同约定的,应当向丁某等三人支付违约金,违约金按丁某等三人已付款的日万分之三计算,违约金自本合同所约定的丁某等三人应履行义务期限之第二日起 算至实际履行义务之日止。逾期超过10日后陶某喜等四人仍未履行合同约定的,除陶某喜等四人应向丁某等三人支付10日的违约金外, 新娘婚礼致辞丁某等三人有权单方解除合同。丁某等三人单方解除合同的,应当书面通知陶某喜等四人,陶某喜等四人承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。陶某喜等四人应在接到书面通知之日起 10日内退还丁某等三人已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。《补充条款(一)》约定,双方于2013年3月30日前共同赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续;该房地产内存有户口,则陶某喜等四人承诺在2013年5月30日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续;在双方办妥交房及相 关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日,丁某等三人将购房余款2万元支付给陶某喜等四人,陶某喜等四人应向丁某等三人出具收款 凭证;如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的,则属违约。陶某喜等四人违约的,应按照本合同第十条第(三)款的约定承担违约责任;丁某等三人违约的,应按照本合同第九条第(三)款的约定承担违约责任。同日,陶某蓉代表陶某喜等四人,与丁某签订《房地产买卖合同之补充协议》,约定本次房地产交易中,该房 地产的总成交价为390万元,其中合同价为260万元,剩余130万元为搬迁及固定设施补贴费等。上述合同签订当日,丁某等三人又于2012年12月22日支付140万元,于2013年1月28日支付60万元,于2013年3月12日支付128万元。 期间,陶某喜等四人于2013年3月23日将系争房屋交付丁某等三人。双方于同年3月28日办理了将系争房屋产权变更至丁某等三人名下的登记手续。2013年5月13日,沈某庆、甲、乙、沈某鑫、丙的户籍从系争房屋内迁出。 2013年7月8日,丁某等三人委托律师向陶某喜等四人发出《律师函》,认为陶某喜等四人逾期迁出户口,已经构成违约。并再次要求陶某喜等四人于2013年7月15日前及时履行完毕户口迁移手续、承担相应的违约金。原审另查明,系争房屋内自2005年6月23日起存有案外人丁、戊和戌的户籍至今。 2007年9月11日,陶某喜等四人及乙与案外人庚签订《上海市房地产买卖合同》,新闻资讯约定陶某喜等四人及乙购买庚所有的本案系争房屋,房屋转让价款为130万元,双方于2007年11月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续。并约定庚在交房前将该物业内的所有户口迁离。 原 审还查明,2013年8月25日,丁某等三人在上海辛房地产经纪事务所的居间介绍下与案外人寅签订《房地产买卖居间协议》,约定丁某等三人欲出售系争房屋,寅有购买诚意;总房价款为450万元;若丁某等三人在附件《房地产买卖协议》上签字,则寅交付的意向金转为定金,以担保《房地产买卖协议》的履行,定金为15万元等。同日,丁某等三人与寅还签订《房地产买卖协议》,约定,双方于2013年9月3日之前到居间方签订示范文本的《上海市房 地产买卖合同》;丁某等三人于签订正式买卖合同当日前迁出户口等。同日,寅向丁某等三人中高某的账户汇款15万元。2013年9月3日,丁某等三人与寅签 订《解约协议书》,明确:因丁某等三人原因,未告知清楚寅及居间方该房屋的真实状况(该房屋挂靠有多个户口的事实,丁某等三人又无法迁出上述房屋挂靠的户口),导致上述房屋的房屋买卖正式合同无法签订及继续履行上述房屋居间买卖合同的事项,经居间方调解,双方同意终止房屋居间买卖合同,丁某等三人退还收取 的购房定金15万元,并同意支付赔偿寅因购房事务未能够成功的赔偿金15万元等。当日,丁某等三人向寅退还15万元。同年9月12日,丁某等三人又向寅汇款15万元。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第35249号】丁某等三人、陶某喜等四人签订的《上海市房 地产买卖合同》及相关《补充协议(一)》、《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应依约严格履行。现双方在《补充条款(一)》中明确约定陶某喜等四人应于2013年5月30日前办理完结原有户口的迁出手续,但届时仍有丁等三人的户籍未迁出,已经违反合同的约定,应当承 担相应的违约责任。现合同约定,如陶某喜等四人逾期未履行合同约定的,违约金按丁某等三人已付款的日万分之三计算,审理中陶某喜等四人对上述违约金的计算方式并未提出异议,丁某等三人又自愿按照260万元为基数进行主张,该金额低于合同约定的基数,法院予以准许。且因陶某喜等四人的违约行为,致丁某等三人与案外人签订的合同履行不能而违约,造成15万元的损失。加之,违约金本身具有赔偿损失及一定的惩罚作用的性质,丁某等三人现主张的违约金并无不妥,法院应予支持。至于陶某喜等四人认为丁等三人的户籍系其2007年购买房屋时上家存有的户籍,与陶某喜等四人无关的主张,根据系争合同的约定,系争房屋内原有户籍的迁出的义务均在陶某喜等四人,而陶某喜等四人与其房屋出售人之间的关系与本案无关,故法院对于陶某喜等四人的上述抗辩不予采信。因陶某喜等四人至今 未履行完毕迁出户籍的义务,故根据系争合同的约定,丁某等三人支付尾款2万元的条件还未成立,陶某喜等四人反诉要求支付房屋尾款2万元的请求,法院不予支持。陶某喜等四人据此认为丁某等三人未付款构成违约的事实亦不成立,故陶某喜等四人反诉要求丁某等三人承担违约金的请求,法院亦不予支持。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第593号】本院认为,依法成立的合同是当事人的真实意思表示,当事人均应按照合同约定的内容履行。上诉人与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》,就系争房屋确立买卖合同关系,对双方的权利义务作出明确的约定,双方均应按约履行。该买卖合同补充条款(一)第6条明确约定了上诉人负有在2013年5月30日前迁出系争房屋内存有的户口的义务,该补充条款第13条约定了相应的违约责任,现上诉人未按约将系争房屋内存有的户口全部迁出,应 按照合同的约定承担相应的违约责任。原审审理中,上诉人认为按照合同约定,应以388万元为基数计算违约金,并未对被上诉人主张的违约金支付标准提出异 议,现被上诉人仅要求上诉人以260万元为基数,按日万分之三的标准支付违约金,并无不当,本院予以支持。至于上诉人提出的关于签订涉案房屋买卖合同时不 知道系争房屋内存有案外人户口的抗辩意见,本院认为,上诉人事实上未按约迁出系争房屋内存有的户口,已构成违约,上诉人主观恶意与否,均不能成为阻却其承担违约责任的事由,上诉人的上述抗辩意见,缺乏事实基础及法律依据,本院不予采信。 双方签订的《上海市房地产买卖合同》明确了支付尾款的条件,现合同约定的支付条件并未成就,上诉人要求被上诉人支付尾款的上诉请求,缺乏合同依据,本院不予支持。鉴于被上诉人并不存在违约行为,故上诉人要求被上诉人支付逾期支付尾款的违约金的上诉请求,因缺乏法律依据,本院亦不予支持。原审判决正确,本院予以维持。

 

 

评析:本案一审和二审的判决结果都不正确。详细分析见正文。