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签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?

发布日期:2022-08-17 20:44    点击次数:94

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:2016年3月24日上海市人民政府办公厅《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》出台,其中第三条规定:“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。”那么,如果房屋买卖双方在此限购政策出台之前签订了《房屋买卖合同》等合同,在履行合同过程中因该限购政策而不能继续履行合同(比如不能办理网签或者过户等),买房人或者卖房人可否要求解除双方签订的《房屋买卖合同》等合同?是否要承担违约责任?

    根据法律的规定和司法判例来看,签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”的,房屋买卖双方都可以要求解除合同,并且不需要承担违约责任。

由于新的限购令刚刚实施(2016年3月24日生效),相关的判决还没出现,但是有一个2011年的真实案例(由于上海市2011年的限购政策引发的纠纷)非常具有参考价值,现编辑如下:

案情简介:2011年1月5日,经居间人上海居林房地产经纪事务所居间介绍,肖某、董某、顾某签订《房地产买卖协议》一份,约定由肖某、董某向顾某购买位于上海市松江区新桥镇某路333弄303号房屋,房价款4,300,000元(人民币,下同)。该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。该协议另约定,肖某、董某、顾某双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日,肖某、董某即向顾某交付定金60, 梦幻西游第2季000元,顾某为此向肖某、董某出具了收条。此后,上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令,因肖某、董某在本市已拥有三套住房,属限购对象,肖某、董某遂向顾某提出解除房屋买卖协议并要求顾某退还60,000元定金,遭顾某拒绝。肖某、董某交涉未果,遂诉至法院,要求判令:一、解除双方签订的房屋买卖协议;二、顾某返还定金60,000元。

一审法院判决【案号:上海市松江区人民法院(2011)松民一(民)初字第1960号】因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案肖某、董某、顾某间签订的房屋买卖协议,依法成立且有效。肖某、董某、顾某签订房屋买卖协议的目的,系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让,新闻资讯房屋属于不动产,物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的,关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定,对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。本案肖某、董某属非本市户籍居民,且在本市已经拥有三套住房,属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象,若肖某、董某、顾某间房屋买卖协议继续履行,将导致不予办理房地产登记之后果,双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现,故肖某、董某、顾某间房屋买卖协议应当解除。由于政府行为不能办理房地产登记,导致买卖合同目的无法实现,符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形,双方当事人均可免责。因此,肖某、董某要求解除房屋买卖协议及要求顾某返还定金60,000元,于法有据,法院予以支持。顾某认为肖某、董某解除房屋买卖协议的行为已构成违约,其已交定金应冲抵违约金之辩称意见,没有合法依据,法院不予采纳。

二审法院判决【案号:上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第1745号】顾某与肖某、董某在2011年1月5日签订的协议约定双方在30日内签订《上海市房地产买卖合同》,而上海市人民政府于2011年1月31日颁布的自2011年2月1日起实施的,关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定,对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。该限购令确实在双方履行签订买卖合同的期限内颁布的,顾某主张肖某、董某故意拖延时间错失机会,导致房屋无法成交没有事实依据,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

评析:本案的判决结果是正确的。本案判决认为合同一方之所以能够解除合同,是依据《合同法》第94条第一项关于“不可抗力”的规定,这种理解基本准确。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况,一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”,且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。此外,本案还可以依据《合同法》第110条第一项关于“法律上不能履行”的规定判决合同一方当事人可以解除合同。所谓法律上不能履行,是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的,但在合同实际履行的时候,法律和法规禁止进行这样的履行行为,“限购令”对房屋买卖合同的履行即属于这种情况。