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转让有抵押的房屋,合同有效吗?

发布日期:2022-08-17 16:39    点击次数:166

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。” 《物权法》 第191条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”  

上述《担保法》中的“转让行为无效”以及《物权法》中的“不得转让抵押财产”都是指物权行为无效,不影响债权行为的效力。以房产为例,如果某房产有抵押,其所有权人作为卖房人与买房人签订的《房屋买卖合同》是有效的,但是其转让房屋所有权的行为是无效的,买房人不能取得房屋的所有权,除非买房人代为清偿债务消灭抵押权。这就类似无权处分,无权处分的情形,依照《买卖合同司法解释》第三条第一款【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持】的规定,债权行为有效,物权行为无效。即所签的合同有效,但是买受人不能取得所有权(当然,买受人可以向出售人主张违约责任)。

但是,旖旎怎么读官网APP下载转让有抵押的房产的合同往往会因为一些其他的原因而无效。如,卖房人与买房人恶意串通损害第三人利益,这样的合同因违反了《合同法》第52条第(二)项的规定而无效。再如,卖房人“超低价”转让有抵押的房产给买房人,如果抵押权人同时也是其债权人,那么,债权人还可以依照《合同法》第74条的规定【……债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。……】债权人也可以诉请撤销该转让行为。

 

袁X与上海X城市建设有限公司确认房屋买卖合同无效纠纷

新闻中心 62, 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"> 

案情简介:X公司系上海市X路X号地块X花园小区(后门牌号变更为X路X号)的开发商。在开发建设时,X公司以在建房屋为抵押向建行上海分行信贷部借款5,000万元。1998年8月3日,X公司取得X路X号房屋的大产证。1998年8月31日,原告配偶与X房产服务(上海)有限公司(以下简称X服务公司)签订购房协议,约定原告以753,130元的价格购买《X花园》X座X楼X室房屋。同日,原告向X服务公司支付定金2万元。1998年9月7日,原告与被告X公司签订《上海市内销商品房预售合同》,约定原告购买被告开发建造的上海市X路X号《X花园》X幢X层X室房屋(以下简称系争房屋),总房价款753,130元。2002年9月13日,两被告签订《上海市商品房出售合同》,约定吉林公司购买原告所有的系争房屋,总房价款1,183,490元,合同对付款期限、交房期限、权利转移期限及相应的违约责任均未作约定。2012年8月13日,系争房屋被核准登记至吉林公司名下。吉林公司取得系争房屋的产权后,遂要求原告方搬离并返还系争房屋。

 

 

裁判原文节选【案号:上海市徐汇区人民法院 (2012)徐民四(民)初字第4129号】本院认为,虽然被告X公司在取得房屋大产证后还与原告签订预售合同而非出售合同,但无论预售还是出售,只是合同的形式,双方建立房屋买卖关系的本质是不变的,因此以形式为“预售”来否定合同的效力,缺乏正当理由,也无相应的法律依据。《物权法》规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这里的转让指的是物权变动的结果,而不是原因,引起不动产变动的原因行为即合同的效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。因此,原告与X公司签订的预售合同,并未违法法律、法规的禁止性规定,是当事人的真实意思表示,当属有效。