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开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?

发布日期:2022-08-17 04:58    点击次数:77

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

《购房订单》对房屋买卖双方的名称或姓名、房屋的座落、面积、购房的数量、房屋总价、付款方式、付款期限、相关税费的负担、违约责任等做了约定,具有房屋买卖合同的性质。此外,《购房订单》又约定了定金的数额、以将来是否签订《房屋买卖合同》或《预售合同》等作为是否适用定金罚则的条件,具有定金合同的性质。

 

开发商作为专业从事房产开发的企业,对于所开发的楼盘所在地的限购政策应当是非常清楚的,且有义务严格遵守此限购政策。其在与买房人签订《购房订单》时,应当严格审查买房人是否有购房资格,如果买房人是限购对象,则意味着双方签订了《购房订单》之后即便再按照《购房订单》的约定签订《房屋买卖合同》,也不能完成房屋的过户手续,即买房人的合同目的也不能实现,对此,开发商有过错。而买房人对于自己是限购对象也应当知道,其与开发商签订《购房订单》也存在过错。这样,双方对因不能履行而不能签订《房屋买卖合同》均有过错,开发商不得没收定金,买房人不得主张双倍返还定金(或定金的利息),开发商应当返还已收取的定金。

 

需要注意的是,《合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。” 该条规定是关于缔约过失责任的规定,缔约过失责任是因违反先合同义务而产生的,即在合同成立之前才可能存在缔约过失责任。该条所指的“合同”并不一定是《房屋买卖合同》或《预售合同》,《购房订单》也是“合同”,双方在签订了《购房订单》之后就不存在缔约过失责任的问题了,就是是否需要承担违约责任(包括定金罚则的适用)的问题了。

 

 

附:上海雅戈尔置业有限公司与张某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:上海雅戈尔置业有限公司(以下简称“雅戈尔公司”)为房地产开发商。2013年6月29日,雅戈尔公司向张某某出具收据,载明收取张某某支付的“13#602”人民币(以下币种均为人民币)250,000元。同年7月3日,张某某与雅戈尔公司签订《雅戈尔长风雅仕名邸(长风8号)购买定单》,该定单记载张某某为买受人,认购户别为长风雅仕名邸13号楼802室,房屋总价11,312,125元,在签订本定单时,即支付定金500, 邮政银行买理财安全吗000元,买受人应于2013年7月10日前支付首期房款3,394,125元(含已付定金500,000元),于同年9月8日支付房款7,918,000元。双方同时约定,买受人自签订本定单之日起七日内,即2013年7月10日前签订正式的商品房买卖合同及其他法律文件等,买受人有下列任何之一行为的,即属违约,出卖人有权没收买受人已支付的定金,同时买受人同意出卖人无需告知即可自行处理该房屋,买受人不持异议:1、买受人如未能按本定单约定日期前全额付清首付款;2、在本定单约定日期届满前未与出卖人签订该定购房屋商品房买卖合同的;3、买受人知悉上海市房地产相关政策和规定,确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的。当日,雅戈尔公司向张某某出具收据,载明收取张某某支付的“13#802”定金250,000元。张某某与雅戈尔公司最终未就“13#602”或“13#802”签订买卖合同。2015年4月,张某某起诉至原审法院,要求判令解除其与雅戈尔公司之间关于上述两套房屋的口头约定及购买定单,雅戈尔公司返还张某某602室预付款250,000元及该款自2013年6月29日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息,雅戈尔公司返还张某某802室定金250,000元及该款自2013年7月3日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。原审审理中,1、张某某表示其于2013年6月29日通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500,000元,7月3日,张某某再次通过刷卡方式分两次共支付雅戈尔公司500,000元,其中500,000元是张某某的朋友向张某某借款用于支付购房款。雅戈尔公司认可收取以张某某名义支付的1,000,000元,称其中500,000元是张某某自己定购长风雅仕名邸13号楼802室的定金,剩余500,000元是张某某代朋友支付的购房定金。2、张某某提供其为权利人的上海市黄金城道688弄9号301室房屋产权证,证明张某某是香港居民,且在本市已有一套房屋,张某某表示曾向雅戈尔公司工作人员表示在将上述房屋出售的前提下才能购买“13#602”,而雅戈尔公司工作人员称可以先付定金,等张某某将原有房屋出售后,雅戈尔公司可以为其操作用现金购买该楼盘的两套房屋,之后经张某某至交易中心询问,得知由于张某某是香港居民,在本市没有工作和收入,即使出售原有住房也无法提供两年内在上海市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,属于限购对象,无法购买雅戈尔公司开发的房屋。雅戈尔公司称了解张某某是香港居民且在本市已有一套房屋的事实,故即使张某某将原有房屋出售也只能在雅戈尔公司处购买一套房屋,该限购政策与支付方式无关,雅戈尔公司销售人员不可能做出张某某用现金就可购买两套房屋的表述,在张某某不可能购买两套房屋的情况下,其支付的500,000元均是“13#802”的定金。3、雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸(长风8号)购买定单》存根联,付款方式栏有“同意换到802室”字样,买受人处有“张某某”签名字样,表示该证据中“张某某”字样虽无法确认是否张某某本人所签,但张某某本人在场地,在确认更换房屋后,雅戈尔公司销售人员注明“同意换到802室”。雅戈尔公司另提供内部售房记录电脑截屏,证明张某某换房原因是“想高点”。张某某表示定单无雅戈尔公司盖章,“张某某”字样不是张某某本人所签,新闻中心手写的“同意换到802室”也未经张某某确认,而内部售房记录是雅戈尔公司自行制作,张某某对上述两份证据均不认可。

 

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第899号】双方对张某某至雅戈尔公司处购房时张某某非上海户籍且在本市已有一套房屋及张某某支付的1,000,000元中仅500,000元是用于自己购房的款项之事实均不表异议,原审法院予以确认。根据查明的事实及证据,针对张某某支付的500,000元款项,雅戈尔公司于2013年6月29日、7月3日出具的收据分别指向“13#602”、“13#802”两套房屋,虽雅戈尔公司提供长风雅仕名邸13号楼602室《雅戈尔长风雅仕名邸(长风8号)购买定单》存根联,证明张某某更换购房房号,仅为购买长风雅仕名邸13号楼802室房屋支付定金500,000元,但张某某对此不予认可,在雅戈尔公司无法确定买受方一栏是否张某某本人签名,且明确“同意换到802室”并非张某某书写的情况下,仅凭定单中“在签订本定单时,即支付定金500,000元”之约定,无法有效证明张某某更换房号及其支付的500,000元全部为长风雅仕名邸13号楼802室定金的观点。根据现有证据,原审法院认定张某某支付的500,000元分别针对两套房屋,而在长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖既未签订定单,也未签订预售合同的情况下,张某某要求解除该套房屋买卖的口头约定并返还250,000元的诉请,可获支持。审理中,双方对签订关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸(长风8号)购买定单》之事实均无异议,原审法院予以确认,该定单系双方真实意思表示,且与法无悖,应属有效。雅戈尔公司针对张某某支付250,000元出具的收据中明确了款项的性质是定金,虽双方在该定单中约定出卖人有权没收买受人已支付的定金的情形之一是“买受人知悉上海市房地产相关政策和规定,确认具备购房资格。如开发商发现买受人不能依法购房的”,但基于该定单不仅是雅戈尔公司提供的格式文本,主要是雅戈尔公司作为一个专业的房地产开发企业,明知张某某已有一套房屋,但仍促成交易,明显存在过错,没收定金不符合法律规定,又因张某某与雅戈尔公司在签订该定单时,均明知张某某非上海户籍且在本市已有一套房屋,属于限购对象之事实,双方仍签订该购房定单且支付、收取定金,最终导致无法签订预售合同,买卖双方均存有过错,均应承担缔约过失责任。现涉案定单实际已无法履行,根据公平原则,张某某要求解除针对该套房屋签订的购房定单及返还定金的诉请,可获支持。但张某某关于两笔款项利息损失之主张,法院不予支持。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,判决:一、解除张某某与雅戈尔公司之间关于长风雅仕名邸13号楼602室房屋买卖的口头约定;二、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张某某支付的长风雅仕名邸13号楼602室房屋之款项250,000元;三、解除张某某与雅戈尔公司之间签订的关于长风雅仕名邸13号楼802室房屋之《雅戈尔长风雅仕名邸(长风8号)购买定单》;四、雅戈尔公司应于判决生效之日起十日内返还张某某支付的长风雅仕名邸13号楼802室房屋之定金250,000元;五、对张某某其余的诉讼请求,不予支持。

 

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院 (2015)沪二中民二(民)终字第3050号】本院认为,张某某起诉的目的在于取回支付给雅戈尔公司的50万元款项。二审中双方对两笔25万元款项的性质也有争议,上诉人雅戈尔公司坚持认为50万元均是支付一套房屋的定金。本院认为款项的性质仅在可以判决没收定金的情况下才具有意义,如果判决返还定金,认定是预付款还是定金已不重要。根据本案查明的事实可知雅戈尔公司明知张某某并非上海户籍且已拥有一套住房,既未督促张某某如实填报《申请表》也未核对纳税或社会保险缴纳证明,仍与张某某签署《购买定单》。虽然雅戈尔公司上诉称张某某承诺将出售现有住房,但事实上张某某并未出售该住房,其购房主体不适格,雅戈尔公司对该风险应有所预见。其作为房地产开发企业未严格执行上海市住房保障和房屋管理局关于住房限售的相关政策,违反限售规定从事房地产销售,不得以违约为由要求张某某承担违约责任,并应配合办理解除合同等手续,其收取张某某的钱款也应予以返还,无论该款项的性质是预付款抑或定金。综上,原审法院认定买卖双方均存有过错,判决双方合同解除,雅戈尔公司返还张某某支付的所有款项,该结果并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费8,800元,由上诉人上海雅戈尔置业有限公司负担。本判决为终审判决。

 

 

评析:根据本案发生当时的上海市限购政策,即上海市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见——沪府办发[2011]6号 第7条的规定(自本意见发布之日起,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。)买房人是没有购房资格的,即便买房人出售了其已有的房屋,也不能购买房屋(第一套房也不能买)。因此,买房人为限购对象。关于缔约过失责任及其他问题,见本文正文的分析。