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非沪籍者所签公房使用权转让协议无效?

发布日期:2022-08-16 23:54    点击次数:124

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

上海的公房使用权介于商品房租赁的使用权和所有权之间,是一种政策性、福利性很强的权利,并非严格的合同法或民法上的权利。公房一般是国企、政府机关、事业单位等在划拨土地上所建设的房屋,出租给员工或工作人员居住使用。出租人一般是国家企事业单位或政府机关(以下简称出租人),承租人则是其员工或工作人员(以下简称承租人)。

上海的公房使用权的转让受到合同法和地方政策的调整。

《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”根据该规定,承租人将公房使用权转让给第三人,经过出租人同意的,租赁合同有效;虽未经出租人同意且出租人事后未追认,但参照《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持】承租人和第三人之间的租赁合同也是有效的,只不过由于出租人解除其和承租人之间的租赁合同,导致承租人不能履行其和第三人之间的租赁合同(转租合同),第三人可以依据其和承租人之间的租赁合同(转租合同)向承租人主张违约责任。

根据上海市的相关政策,公房的承租权一般是不能转让给非沪籍者的。但是,《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而上海市的各种政策规定并非“法律、行政法规”,因此,违反上海市的相关规定并不会导致合同无效。

    但是,由于政策的限制,非户籍者(以下简称受让方)“购买”上海公房使用权的协议不能得到履行(法律上的履行不能),根据《合同法》第110条的规定【当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……】受让方不能要求承租人履行该协议。此外,该协议属于自始不能履行的协议,合同目的不能实现,任何一方均可要求解除该协议,双方根据过错程度承担缔约过失责任。

 

 

邮政银行买理财安全吗 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">附:古某文诉古某莉等房屋买卖合同纠纷

 

案情简介:古某文与古某莉系姐妹关系,陈某系古某莉之子。古某莉系上海市徐汇区***路***号房屋承租人,独用部位为二层前间,二层阳台。2004年3月,古某文与古某莉、陈某签订房屋使用权转让协议一份,约定,古某莉、陈某同意将位于上海市徐汇区***路***号二楼前间即租用公房凭证编号徐湖字00***号房全部使用权转让给古某文。转让费为人民币(下同)贰拾万元整。本协议签约时,双方未能办理公房凭证过户手续,古某文在付清买房款后,租用公房凭证归古某文所有,为保证古某文房屋使用安全,古某莉、陈某户口暂留原处。一旦具备过户条件,古某文与古某莉、陈某办理房屋过户,过户手续费用由古某文独自支付。协议签订后,古某文向古某莉、陈某支付系争房屋使用权转让款200,000元。2013年8月15日,古某文向古某莉、陈某发出律师函一份,称因按照上海公房政策,古某文作为外地户籍人员不具备取得上海公房使用权的资格。双方签订的房屋使用权转让协议因违反法律、政策强制性规定而无效,故要求古某莉、陈某在收到本函三日内返还古某文支付的200,000元,并要求古某莉、陈某赔偿古某文因合同无效而造成的损失。

新闻中心 62); font-family: 'Helvetica Neue', Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);"> 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市徐汇区人民法院(2014)徐民四(民)初字第2491号】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,古某文作为外地户籍人员,无法取得作为上海市公有住房承租人的资格,故双方于2004年3月就系争房屋签订的房屋使用权转让协议应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,故对古某文要求确认房屋使用权转让协议无效并返还转让款的诉请,法院依法予以支持。就古某文提出的古某莉、陈某作为上海户籍人员,对于上海市的相关公房政策应为明知的陈述,法院认为,上海市的公房相关政策系公开信息,无论是否为上海市户籍人员均可查询获悉,古某文在购买系争房屋使用权时亦应当对相关政策进行了解。就古某文提出陈某的妻子在房产公司工作,对相关政策系明知,对此,古某文并未提供相关的证据予以证明,故对古某文要求古某莉、陈某赔偿损失并支付鉴定费的诉请,法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,于二○一四年十月十三日作出判决:一、确认古某文与古某莉、陈某于2004年3月就上海市徐汇区***路***号房屋签订的房屋使用权转让协议无效;二、古某莉、陈某于判决生效之日起十日内返还古某文已支付的转让款200,000元;三、驳回古某文的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,096元,减半收取计7,548元,由古某文负担6,228.50元,古某莉、陈某负担1,319.50元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第3048号】本院认为,本案双方签订的房屋使用权转让协议约定:一旦具备过户条件,双方办理房屋过户,过户手续费用由古某文独自支付。因此,签订合同时,古某文明知其作为外地户籍人员,取得涉讼公有住房承租人资格存在法律、政策上的障碍,故其对合同无效的后果应有相应的预见。况且,古某文已实际使用房屋达十年之久,其已经实际享有一定的履行利益。本院同时注意到,本案中,并不存在古某莉、陈某欺诈或胁迫订立合同之情形,故要求古某莉、陈某承担溢价等损失,显于理不合。二审中,古某莉、陈某自愿补偿古某文100,000元,系其对自己民事权利之处分,可予准许。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,判决如下:一、维持上海市徐汇区人民法院(2014)徐民四(民)初字第2491号民事判决;二、古某莉、陈某于本判决生效之日起十日内支付古某文补偿款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,096元,减半收取计7,548元,由古某文负担6,228.50元,古某莉、陈某负担1,319.50元。二审案件受理费13,180元,由古某文负担。本判决为终审判决。

 

评析:见正文。