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银行贷款没到账,卖房人就可以拒绝迁出户口?

发布日期:2022-08-17 18:14    点击次数:184

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

迁出户口虽不是卖房人的最主要合同义务(卖房人的最主要合同义务是过户和交房),但是迁出户口也是卖房人的一项比较重要的合同义务。尤其是在房屋为学区房,买房人买房的主要目的是给孩子挂户口来上学用的时候,卖房人及时迁出户口就显得尤为重要。

合同当事人在履行合同过程中,往往有权行使先履行抗辩权、同时履行抗辩权、不安抗辩权等权利。如果合同中约定了户口迁出和买房人银行贷款到账的先后时间为“银行贷款到账后再迁出户口”或“银行贷款到账日迁出户口”,则在银行贷款到账之前卖房人有权拒绝迁出户口(卖房人分别享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权)。但是,如果合同中并未约定“银行贷款到账后再迁出户口”或“银行贷款到账日迁出户口”,且买房人在拿到新产证后的合理期限办理了抵押贷款,且没有证据表明银行不会放贷(过户前银行已经批准了贷款,故一般不会在买房人办理了抵押贷款后不放贷),卖房人就没有理由拒绝迁出户口。否则,就要依照合同约定及法律规定承担违约责任。

 

 

 

附:张某某等诉赵某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2013年3月27日,赵某作为购买方,张某某、陆某某、陆某作为出售方,上海xx房地产经纪有限公司(以下简称xx房产)作为居间方签订《委托购买意向书》,约定赵某向张某某、陆某某、陆某购买位于上海市松江区莘松路***弄***号701室房屋(以下简称涉案房屋),房产证编号xxxxxx,面积134.96平方米;房款支付方式为购买总房价款为人民币(下同)2,529,000元,第一次签订买卖合同时支付170万元(含定金10万元),第二次进交易中心交易房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之日起27日内,支付8,290,000元(注:笔误,实应为829,000元)(以银行贷款方式支付), 新娘婚礼致辞第三次交付房屋并办理水、电、煤(如有)有线电视过户当日支付尾款3万元,此价位含维修基金、水、电、煤、有线等初装费用,还清交房,并迁出户口;赵某为表示购买之诚意,同意于签订意向书时支付10万元;在意向书之有效期内,赵某依照张某某、陆某某、陆某购买总价及支付方式出售或赵某购买总价已达委托价且付款方式合于张某某、陆某某、陆某条件时间,则原意向金转为定金,买卖双方应即于达成一致意向之日起三日内签订房屋买卖合同。合同另对中介费及违约责任等进行了约定。2013年4月2日,张某某、陆某某、陆某作为卖售人与赵某作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》,约定张某某、陆某某、陆某将涉案房屋出售给赵某,房屋建筑面积134.96平方米;房屋转让价格为180万元。合同第四条约定,张某某、陆某某、陆某于2013年6月30日腾出涉案房屋并通知赵某进行验收交接。第六条约定,双方在2013年5月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定,张某某、陆某某、陆某未按本合同第四条约定期限交接房地产的,双方同意按下列第(三)款内容处理:……(三)自张某某、陆某某、陆某根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金,为赵某已付款日万分之五计算,直至实际交付日……。第十一条约定,经双方协商一致,在不违反有关法律、法规规定的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分,合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。该合同补充条款(一)约定:……3、双方商定签订本买卖合同后于张某某、陆某某、陆某收到(除尾款外)全部房款3日内张某某、陆某某、陆某将该房屋交付赵某,交付标志为将该房屋钥匙交给赵某,并对水、电、煤(若有)、有线及物业管理等费用进行结算;……5、双方对该房屋进行交房当日至物业管理处办妥维修基金及物业的更名手续;并对水、电、煤气(若有)的户名进行更名;且张某某、陆某某、陆某承诺:在2013年6月30日前向涉案房屋所在的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续;……9、双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务,若张某某、陆某某、陆某违约,张某某、陆某某、陆某应按本合同第十条第(三)款约定执行;若赵某违约,赵某应按本合同第九条第(三)款约定执行。合同附件三约定:1、双方约定赵某于签订房屋买卖合同当日向张某某、陆某某、陆某支付购房款87万元(此款含已付定金10万元);2、双方约定张某某、陆某某、陆某于2013年6月30日之前将涉案房屋内的户口迁出,当日赵某支付购房款10万元,如若张某某、陆某某、陆某未按时将户口迁出则按照第十条第(三)款约定执行;3、赵某于双方至交易中心交易过户后以银行发放贷款形式支付房款93万元给张某某、陆某某、陆某,该款项由贷款银行一次性打入张某某、陆某某、陆某指定账号内(贷款不足部分进交易中心交易过户当日以现金形式补足)。同日,张某某与赵某签订协议书二份。一份约定:双方自愿协商达成以下补充协议:1、赵某自愿购买涉案房屋,成交价为180万元,另加装修补偿款729,000元,两项总计2,529,000元,张某某、陆某某、陆某净到手;2、赵某于双方签订买卖合同后48小时之内支付装修补偿款729,000元给张某某、陆某某、陆某后买卖合同即刻生效,如赵某超出约定时间未付款则合同失效……。另一份协议书约定:1、张某某、陆某某、陆某于2013年6月30日当日将房屋交付于赵某居住使用,如张某某、陆某某、陆某未按照此时间交房,则在此居住期间张某某、陆某某、陆某以租赁形式居住此房同时必须向赵某支付月租金3,800元,租赁日期到2013年8月30日止且张某某、陆某某、陆某无条件将房屋腾出交付给赵某居住使用……。根据上海市房地产登记簿记载,涉案房屋现登记权利人为赵某,房地产权证号xxxxxx,受理日期2013年5月21日,核准日期2013年5月31日。2013年10月18日,张某某、陆某某、陆某的户口从涉案房屋迁出至上海市杨浦区翔殷路***弄***号602室房屋内。审理中,新闻中心张某某、陆某某、陆某与赵某一致确认,房屋总价为2,529,000元,2013年3月27日支付10万元、同年4月4日转账支付两笔分别为77万元及6,290,000元(注:笔误,应为629,000元)、同年7月21日贷款到账93万元,尚余10万元未支付,该10万元系尾款。张某某、陆某某、陆某称其在2013年7月21日收到银行贷款后即将钥匙交给了xx房产,为此张某某、陆某某、陆某提供了xx房产于当日出具的收据一份,载明:收到暂存于xx公司的涉案房屋钥匙一把,门禁智能卡一张。赵某对于收据真实性无异议,但其主张是在2013年8月30日才验收涉案房屋的。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1491号】张某某、陆某某、陆某与赵某签订的委托意向书、《上海市房地产买卖合同》及协议书均系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规的规定,应属有效,当事人应按照协议全面履行自己的义务。本案争议的焦点为张某某、陆某某、陆某是否应承担逾期迁出户口的违约金?张某某、陆某某、陆某与赵某之间的房地产买卖补充条款(一)第5条明确约定了张某某、陆某某、陆某的户口应于2013年6月30日迁出,而张某某、陆某某、陆某直至2013年10月18日才迁出户口,违反了该约定,按照该合同附件三第2条、合同第十条第(三)款的约定其应该承担违约金。至于张某某、陆某某、陆某抗辩的逾期迁出户口系赵某贷款逾期发放所造成的意见,原审认为,合同中对于户口迁出的时间作了明确规定,且并不以贷款是否到账为前提,张某某、陆某某、陆某未按约迁出户口,理应承担相应的违约责任,张某某、陆某某、陆某的抗辩意见难以成立,法院不予采纳。赵某主张的违约金有事实和合同依据,法院予以支持,违约金标准也尚属合理,但是违约金计算有误,法院予以调整,因已付款不同,故违约金应分段计算,具体为:2013年7月1日至7月20日,以1,499,000元为本金;2013年7月21日至10月17日,以2,429,000元为本金;均按日万分之五标准计算;违约金合计为123,080.50元。审理中张某某、陆某某、陆某与赵某一致确认赵某尚欠张某某、陆某某、陆某房屋尾款10万元,故赵某应付的10万元房款与张某某、陆某某、陆某应承担的违约金两项相抵后,张某某、陆某某、陆某尚应支付赵某违约金23,080.50元。审理中赵某自行撤回第二项有关租金的反诉请求,并无不当,法院予以准许。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院 (2015)沪一中民二(民)终字第294号】本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房款中93万元贷款的支付,双方签订的房地产买卖合同附件三约定,被上诉人于双方至交易中心交易过户后以银行发放贷款形式支付房款93万元给上诉人,该款项由贷款银行一次性打入上诉人指定账号内(贷款不足部分进交易中心交易过户当日以现金形式补足),后该笔贷款实际于2013年7月21日到账。鉴于双方合同中就该笔贷款的支付时间并无明确约定,且该笔款项的到账时间亦在双方合同签订后的合理期间内,故上诉人主张被上诉人延迟付款构成违约,缺乏合同依据。而双方合同中就上诉人迁出户口的时间以及逾期迁出户口的违约责任有明确约定,即上诉人应于2013年6月30日之前将涉案房屋内的户口迁出,如若上诉人未按时将户口迁出则按照第十条第(三)款约定执行,而该条款对违约金的计算明确约定按被上诉人已付款日万分之五计算,故上诉人称双方关于逾期迁出户口的违约责任应属约定不明,显然与合同的明确约定不符,且双方合同中并无上诉人迁出户口需以被上诉人付清全部房款为前提之约定,实践中户口之迁移与房款之支付亦并无必然之牵连,故上诉人主张其逾期迁出户口不应承担违约责任,缺乏合同和法律依据,本院不予采信。关于原审的审理程序问题,被上诉人系于2014年10月17日提起反诉,原审法院受理后即向上诉人送达了举证通知,并于同年11月20日重新开庭就上诉人提起的本诉与被上诉人提起的反诉予以合并审理,庭审中上诉人对被上诉人的反诉请求进行了答辩,并就其本诉诉请及被上诉人的反诉请求进行了举证、质证,故原审对上诉人的诉讼权利已依法予以了保障,审理程序应无不当,上诉人主张原审审理程序违法,本院不予采信。综上,原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。上诉案件受理费人民币2,590元,由上诉人张某某、陆某某、陆某共同负担。本判决为终审判决。