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承租人违约,出租人没收保证金后还可否再主张违约金?

发布日期:2022-08-17 15:38    点击次数:134

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

保证金在性质上也属于违约金(更规范的说法是:如果承租人违约则出租人有权没收保证金的合同条款在性质上也属于违约责任条款),那么,“承租人违约,出租人没收保证金后还可否再主张违约金?”的解题公式就是违约金调整规则。

 

一、违约金的调整规则

 

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

 

根据上述法律规定,调整违约金主要的参考因素是实际损失,此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。如果合同约定的违约金高于造成的损失的1.3倍,则可以认定为违约金过分高于造成的损失,应当依法减少;如果违约金低于造成的损失,则应当依法增加。

 

二、保证金和出租人损失的对比

 

出租人的损失包括积极损失(现有利益的损失)和消极损失(可得利益的损失),具体而言:(1)出租人的积极损失主要表现为厂房空置的损失。这个损失是出租人的成本的损失,比如,出租人为了出租的目的建造了一个厂房,共花费500万元,设计使用年限是50年,(不考虑折旧等因素)则每空置一年的损失是10万元。除了房屋空置的损失之外还有因承租人违约导致的出租人再次招租支付的中介费、为再次招租而导致的出租人的人力资源的损失等。(2)出租人可得利益的损失。这个损失是出租人的利润,比如,出租人为了出租的目的建造了一个厂房,共花费500万元,设计使用年限是50年,每年的租金是25万元,则每空置一年的可得利益损失是15万元。

 

出租人的积极损失(现有利益的损失)和消极损失(可得利益的损失)之和主要是承租人搬离之后房屋的租金损失(从承租人搬离房屋并停止支付搬离之后的租金开始,到新的承租人支付租金结束这段时间的租金损失),此外还包括多花费的中介费等损失。需要特别注意的是,承租人拖欠的租金虽然也是出租人的损失,但是对此出租人可以单独主张,不需要混在违约金里主张。

 

(1)如果承租人违约,出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后,出租人积极招租,在一个合理的期间内招到了租客签订了租赁合同并开始收取租金,则出租人的租金损失(包括给新的承租人免租期的租金损失)和再次招租的中介费等损失就是出租人的损失(含现有利益损失和可得利益损失)。如果保证金低于出租人的上述损失,则法院应当准许出租人再向承租人主张部分违约金(法院支持的保证金和违约金之和原则上不超过出租人的损失);如果保证金过分高于出租人的损失,则法院应当依法要求出租人退还部分保证金,出租人不得再向承租人主张违约金。

 

(2)如果承租人违约,出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后,出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置,损失一直在扩大,法院不可能判决房屋空置的所有损失全部由承租人承担,而只能让承租人承担合理期间的厂房空置给出租人造成的损失,其余时间的房屋空置损失(扩大的损失)就应当由出租人自行承担。因为出租人有防止损失扩大的义务(法律依据为:《合同法》第一百一十九条第一款:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”)。

 

 

附上海东方饭店管理有限公司与瑞满餐饮管理(上海)有限公司、欧阳某某、何某某房屋租赁合同纠纷案

 

案情简介:2012年2月20日,东方饭店与被告瑞满公司签订《房屋租赁合同》,约定,将上海市金陵东路XXX号1层东门小厅、22层、23层房屋(建筑面积约988平方米)出租给瑞满公司作为餐饮、酒吧使用。租赁期限自2012年2月27日至2020年2月26日止(其中免租期为2012年2月27日至2012年4月11日)。房屋月租金为人民币500,000元(以下币种均为人民币),不足整月的计算至天,该固定租金从第二个租赁年度开始每年比前一个租赁年度递增7.8%,实际租赁开始后的第三个自然月起,瑞满公司另需将每月利润(即当月营业额减去营业成本)的5%作为房租支付给东方饭店。租金为每月一付,瑞满公司应于每个租赁月开始前10日,及每月的20日前向东方饭店支付次月固定的租金,浮动租金自租赁开始后第三个自然月开始计算,自租赁开始后第四个自然月支付固定租金时一并支付上一个月浮动租金。逾期支付的,逾期一日,则瑞满公司需按应付租金日前三个月平均租金的1%支付违约金。所有物业均由出租人自行管理,每个完整的日历月份的物业管理费为24,041元,每月的物业管理费与房屋租金同时向东方饭店支付。双方约定,保证金2,000,000元分两期支付,租赁关系终止或者解除时,保证金应当无息退还瑞满公司,退还前东方饭店可以将保证金抵充合同约定应当由瑞满公司承担的未付费用和违约金(若有),若保证金不足以抵扣瑞满公司应当承担的费用和违约金的,则瑞满公司须予以补足。租赁期间,使用系争房屋所产生的水、电、天然气、电讯、有限电视、物业管理、排污、垃圾清理等费用由瑞满公司承担。电、水、天然气消耗量应通过独立仪表进行计量。电、水、天然气、电讯等依据房屋所在地的公共事业收费标准收取。该费用由瑞满公司在收到付款通知后10日内支付给东方饭店原告,东方饭店出具相应的合法收据。双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同,解除通知到达对方之日即为合同解除之日。违反合同的一方,应向另一方按合同解除前一个月的月租金支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分,该损失限于另一方能够预见到的直接损失,不包括营业损失和利润损失。……6、承租方不支付租金及物业管理费超过两个月的;7、其他本合同约定承租方应该承担的义务而未履行的。若瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的,则东方饭店有权没收房屋保证金,不予退还。合同签订后,东方饭店按约向瑞满公司交付系争房屋。瑞满公司按约支付保证金和租金。2012年12月14日,东方饭店与上海石化消防工程有限公司签订《消防工程安装承包合同》,约定双方就上海市金陵东路XXX号东方饭店23F消防排烟系统改造,合同价款为80,000元。后东方饭店实际支付上海石化消防工程有限公司80,000元。瑞满公司曾发函给原告,要求原告提供报价和有关消防合同的附加费用,并提议双方各承担费用的50%,首先由东方商旅预付全额款项,瑞满公司随后付款,所有的翻新与改进将留给东方商旅。2013年4月,东方饭店与瑞满公司签订《补充协议书》,约定:一、截至2013年4月16日,瑞满公司欠付的租金总额为2,675,000元,物业费及水电气费为99,515元, 环球天宇(北京)国际文化传媒有限公司按照原合同约定,瑞满公司应支付违约金2,489,000元。二、东方饭店考虑到双方的合作关系,同意减少租金,对原合同第四条第(一)款第1项固定租金的约定修改如下:2013年5月1日至2014年12月31日每月350,000元,2015年每月400,000元,2016年每月450,000元,2017年每月500,000元,2018年每月550,000元,2019年每月600,000元,2020年1月1日至2月底每月650,000元。三、瑞满公司同意在2013年5月31日前付清全部欠付的租金、物业管理费、水电费等费用。四、如瑞满公司在2013年5月31日前付清欠款,则瑞满公司不需再支付本协议第一条约定的违约金;如瑞满公司在2013年6月1日至2013年6月30日期间付清欠款,则瑞满公司需另行支付本协议第一条约定的违约金的50%;如瑞满公司在2013年6月30日以前仍未付清欠款,则瑞满公司除应继续支付欠款外,应按照原合同约定支付全额的违约金,同时瑞满公司有权按照原合同第十条之约定解除合同并按照原合同约定处理善后事宜。五、除本协议书涉及的欠款外,瑞满公司仍应按照原合同约定支付到期的租金及其他费用。六、本协议未约定的内容仍按照原合同约定履行。双方确认的欠付费用清单显示,截至2013年4月16日,瑞满公司欠付2012年11月份租金175,000元,逾期违约金329,000元(自2012年10月20日计算至2013年4月16日计188天);2012年12月份租金500,000元,逾期违约金735,000元(自2012年11月20日计算至2013年4月16日计147天);2013年1月份租金500,000元,逾期违约金585,000元(自2012年12月20日计算至2013年4月16日计117天),水电燃气费32,443.80元;2013年2月份租金500,000元,逾期违约金430,000元(自2013年1月20日计算至2013年4月16日计86天);2013年3月份租金500,000元,逾期违约金275,000元(自2013年2月20日计算至2013年4月16日计55天),物业费24,041元,水电燃气费18,989.40元;2013年4月份租金500,000元,逾期违约金135,000元(自2013年3月20日计算至2013年4月16日计27天),物业费24,新闻中心041元。2013年4月25日,瑞满公司支付东方饭店150,000元。2013年4月28日,瑞满公司支付东方饭店90,000元。2013年7月22日,瑞满公司支付东方饭店2,000,000元。2013年4月30日至5月31日,系争房屋产生水电燃气费用12,554.40元。2013年6月1日至7月3日,系争房屋产生水电燃气费用16,743.50元。2013年7月4日至8月1日,系争房屋产生水电燃气费用15,790.20元。2013年9月23日,东方饭店与瑞满公司签订《房屋租约解除协议书》,确认双方租约已于2013年8月8日解除,瑞满公司已于2013年8月18日以租赁房屋现状(包括内部装修及遗留物品)将租赁房屋交还给原告。2014年5月5日,东方饭店与案外人签订《房屋租赁合同》,再次出租系争房屋,约定于2014年2月15日前向案外人交付系争房屋。瑞满公司为有限责任公司(台港澳合资)。公司章程约定:公司投资总额为1,028万,注册资本为720万。投资人为何某某、欧阳某某,何某某投资360万,占注册资本的50%,出资方式为美元现汇折合等值人民币出资;欧阳某某投资360万,占注册资本的50%,以美元现汇投入折合等值人民币出资。投资者将在营业执照签发之日起3个月内缴清全部注册资本的20%,余额在2年内缴清。公司经营期限内不得减少注册资本数额。瑞满公司于2012年2月29日成立。欧阳某某于2012年4月20日实缴出资730,008元,何某某于2012年5月20日实缴出资731,414元。审理中,何某某提供上海弘益会计师事务所有限公司出具的《验资报告》,显示何某某于2013年7月5日前实缴第二期出资2,868,586.18元。瑞满公司于2014年9月2日起诉欧阳某某,要求欧阳某某履行出资义务,缴足注册资本2,869,920元[案号:(2014)黄浦民二(商)初字第S1179号]。本案于2015年4月17日裁定中止审理。上述股东出资纠纷案件于2015年07月27日以撤诉方式结案。本案恢复审理。何某某于2015年5月26日起诉欧阳某某,要求欧阳某某返还出资垫资款[案号:(2015)黄浦民二(商)初字第S595号],该案尚在审理中。欧阳某某于2015年8月12日起诉瑞满公司,要求瑞满公司返还折抵股东认缴出资款后的余款2,068,932.93元[案号:(2015)黄浦民二(商)初字第S896号],该案尚在审理中。2014年8月,东方饭店以瑞满公司未按期支付钱款,股东何某某、欧阳某某未足额出资为由诉诸法院,请求判令:1、瑞满公司支付欠付的租金1,578,333.33元、物业管理费126,615.93元、水电燃气费96,521.30元、垃圾清运费4,000元、消防风机改造费40,000元,共计1,845,470.57元以及违约金6,500,000元;2、欧阳某某以未出资的2,869,920元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任;3、何某某以未出资的2,868,586元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任。原审审理中,东方饭店主张因瑞满公司违约,瑞满公司支付的保证金予以没收。

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号】东方饭店与瑞满公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》合法有效,对双方均具有约束力。瑞满公司应当按照合同约定支付租金。现东方饭店按照《补充协议书》调整后的租金标准向瑞满公司主张拖欠租金,应予支持。瑞满公司主张东方饭店起诉时已超过诉讼时效,双方于2013年4月签订《补充协议书》,瑞满公司同意支付拖欠租金,诉讼时效中断。后瑞满公司未按照约定足额支付拖欠租金,且持续拖欠后续租金。2013年9月23日,双方签订《房屋租约解除协议书》,明确双方的租赁合同于2013年8月8日解除,虽然协议书未明确载明东方饭店催讨租金的内容,但根据常理,双方处理合同解除事宜时,应对租金进行结算,瑞满公司应支付东方饭店拖欠的全部费用,诉讼时效应重新起算。根据合同约定,瑞满公司承租期间的水、电、燃气费用和物业管理费由其承担,故瑞满公司应按照合同约定向东方饭店支付上述费用。审理中,瑞满公司对东方饭店主张的租金、物业管理费、水电燃气费、垃圾清运费、消防风机改造费计算方式均予以认可,法院依法予以确认。根据双方合同约定:逾期支付租金,逾期一日,按应付租金日前三个月平均租金的1%支付违约金。东方饭店主张按照合同约定的逾期支付租金违约金计算,违约金已逾千万,考虑重新出租期间的租金损失,确定向瑞满公司主张违约金650万元。瑞满公司提出违约金过高,要求予以调整。双方的租赁合同于2013年8月8日即解除,瑞满公司也于2013年8月18日将系争房屋返还东方饭店,东方饭店重新出租时间受诸多因素影响,双方合同约定的逾期支付租金违约金过高,法院酌情予以调整,确定瑞满公司应向东方饭店支付违约金1,500,000元。根据合同约定,租赁关系终止或者解除时,保证金应当无息退还瑞满公司,退还前东方饭店可以将保证金抵充合同约定应当由瑞满公司承担的未付费用和违约金。东方饭店主张保证金应根据合同约定予以没收。根据合同约定,瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的,则东方饭店有权没收房屋保证金。根据合同内容的前后联系,该合同条款中约定的东方饭店没收的保证金应用于抵充瑞满公司的未付费用和违约金。对于东方饭店要求欧阳某某和何某某以工商登记中实缴资本与认缴资本的差额及利息对瑞满公司的债务承担补充赔偿责任的诉讼请求,法院认为何某某已提供《验资报告》证明其实缴第二期出资,完成认缴出资,瑞满公司予以确认,东方饭店未提供相反证据推翻,故对东方饭店要求何某某承担补充赔偿责任的诉讼请求不予支持。欧阳某某与瑞满公司的股东出资纠纷尚在另案审理过程中,故在本案房屋租赁合同纠纷中不予处理。据此判决:一、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店租金1,578,333.33元;二、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店违约金1,500,000元;三、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店水、电、燃气费用96,521.30元;四、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店物业管理费126,615.93元;五、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店垃圾清运费人民币4,000元;六、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店消防风机隔音改造费用40,000元;七、东方饭店应于瑞满公司履行完毕本判决第一至六项确定的义务当日返还瑞满公司保证金2,000,000元;八、对东方饭店要求欧阳某某以未出资的2,869,920元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求,不予支持;九、驳回东方饭店要求何某某以未出资的2,868,586元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求。案件受理费70,218元,由东方饭店负担37,863元,由瑞满公司负担32,355元。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终3990号】根据东方饭店与瑞满公司的合同约定,瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的,东方饭店有权没收房屋保证金。现查明的事实是瑞满公司存在逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的情况,东方饭店主张没收房屋保证金,符合合同约定,应予准许。经没收程序后,该笔房屋保证金即归属东方饭店所有,原审法院认为没收的保证金应用于抵充瑞满公司的未付费用和违约金,与合同条款相悖,本院不予认同。关于违约金,其功能在于弥补守约方的损失,原审法院系比照三个月空置期的租金损失调整违约金数额,考虑到东方饭店已经没收瑞满公司支付的房屋保证金,原审法院调整的数额并不失当,本院认同。关于欧阳某某的出资责任,已经另案裁决,确认欧阳某某对瑞满公司的出资义务已通过债务抵销的方式完成。因此,东方饭店对欧阳某某的诉讼主张不能成立。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、维持上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九项;二、撤销上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号民事判决第七项。一审案件受理费70,218元,由东方饭店负担25,000元,由瑞满公司负担45,218元。二审案件受理费70,218元,由东方饭店负担25,000元,由瑞满公司负担45,218元。本判决为终审判决。