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可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同?

发布日期:2022-08-17 21:06    点击次数:174

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

一、动迁房小产证满三年或者动迁协议和大产证同时满三年可以上市交易

《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》(2010年10月27日发布并生效)第一条规定:“被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证(小产证)发证日期起至房地产交易合同(包括买卖合同,租赁合同,下同)网上备案时间满3年的,房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。” 第二条规定:“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的,但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年,且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的,在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时,应当核验房地产权证(大产证)、拆迁补偿安置协议。”

二、购买未满三年的动迁房的合同有效

《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”根据上海市的相关规定,动迁房不满三年(注:原规定是不满五年不得交易,现规定是不满三年不得交易)的不能上市交易(房产交易中心不给过户)。但是,上海市的上述规定不是“法律、行政法规”,并且动迁房本身并非法律、行政法规强制性规定不得交易的标的物。因此,买卖不满三年的动迁房的合同有效。

三、未满三年(小产证不满三年,且大产证和动迁协议未同时满三年,下同)的房子进行交易,卖房人不一定构成违约

1、如果合同约定的过户日在标的房屋满三年(小产证满三年,或者动迁协议和大产证同时满三年,下同)之前,卖房人构成违约。如果满三年的时间点超过合同约定的过户日的宽限期,则构成根本违约【当然,因为还涉及到网签(或重新网签)、审税、贷款等,所以这个时间也不是固定的,要个案分析】。因为过户是卖房人主要的合同义务,卖房人因房子限制交易而不能履行自己的合同义务,就是逾期(违约),超过宽限期就构成根本违约。在此,有两个问题需要注意:

(1)房子不能过户不属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 不满三年的动迁房不能交易的规定在房屋买卖双方签订房屋买卖合同之前就已经存在了,是公开的信息,任何人都应当知道。所以,房子因不满三年而不能过户不满足“不能预见”这个要件。

(2)是否构成违约和是否有过错无关。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是无过错责任,违约责任的成立不以过错为要件。因此,即便买房人明知标的房屋是动迁房,也知道该房屋什么时候才可以上市交易,除非有合同无效或者可撤销可变更的事由,卖房人还是构成违约。但是,法院在调整违约金的时候会把过错作为一个参考因素【《合同法解释二》第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”】

2、如果合同约定的过户日在标的房屋满三年之后,卖房人不构成违约【因为还涉及到网签(或重新网签)、审税、贷款等,所以是否构成违约也不是固定的,要个案分析】。如果事前没有网签,则只需要网签即可继续交易,不存在违约的问题。如果房子不满三年的时候已经网签,因为网签时房子不够三年导致不能交易的确是客观事实,但是买房人有义务配合重新网签以推动交易的继续进行。这是合同当事人的附随义务【《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”】

附张某头、张某斌与唐某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:原告张某头与原告张某斌系父子关系。2010年4月6日原告张某头与案外人上海凯城(集团)有限公司等签订《房屋拆迁协议》。2011年7月19日两原告与案外人上海成泰置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》,购买上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋,约定上海成泰置业有限公司于2012年10月31日前办理房地产初始登记手续,取得大产证。上海成泰置业有限公司实际于2012年10月30日取得包括系争房屋在内的上海市杨浦区国伟路100弄1-2、6-13号房屋大产证,房屋类型为动迁安置房。2015年6月23日系争房屋权利人登记为张某头、张某斌,房屋建筑面积69.81平方米。系争房屋《上海市房地产权证》(沪房地杨字(2015)第012530号)附件载明:共同共有,动迁安置房,3年内不得转让、抵押。2015年7月15日,原告(出卖方、甲方)张某头、张某斌、被告(买受方、乙方)及第三人中原公司(居间方、丙方)签订了《房地产买卖居间协议》,约定:一、房屋坐落:杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室。二、总房价款(含车位价格):1,860,000元(大写:壹佰捌拾陆万元整)。三、意向转定及补定:乙方为表示对该房地产之购买诚意,向丙方支付意向金30,000元整,作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字,则该意向金转为定金,以担保《房屋买卖合同》履行,并且乙方应于甲方签署本协议15日内补足定金至200,000元(大写:贰拾万元整)。同日,原告张某头、张某斌(出卖方、甲方)与被告唐某某(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》,约定乙方购买甲方位于上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋(权利人:张某头、张某斌),该房地产转让价款为1,860,000元(大写:壹佰捌拾陆万元整)。为办理交易过户手续之需,甲、乙双方同意于本合同签署后拾伍天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同”),除另有约定外,前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(如需)后当日,通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款600,000元(大写:陆拾万元整)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有),并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有补足,甲方自行补足), 邮政银行买理财安全吗办理抵押注销手续。乙方通过银行贷款支付第二期房价款1,240,000元(大写:壹佰贰拾肆万元整),即乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款,签订一切相关合同,办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后拾伍天内,对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元(大写:贰万元整)。甲、乙双方应于2015年11月30日之前,向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第11条约定:……在甲方收到乙方支付的定金后,若甲方违约不卖,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不买,则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定:甲乙双方任何一方未按本合同约定履行,应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金,逾期超过二十日的,另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的,须书面通知对方,且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》出卖方(甲方)落款处载明:张某头、张某头代张某斌。审理中原告张某斌对张某头代为签订上述合同行为表示认可。2015年7月15日,被告唐某某向原告张某头支付定金3万元,原告张某头出具收款收据。2015年8月2日,双方前往中原公司门店签订《上海市房屋买卖合同》,由于中原公司经纪人密钥发生故障致未签订网签合同。审理中,被告认可当日阅看系争房屋产权证原件,但是仅看了前几页,没有阅看附件部分,不知晓系争房屋是动迁安置房,并认可向原告张某头支付部分房款17万元,原告张某头出具收款收据。2015年8月31日,被告唐某某向两原告发出《律师函》,载明:根据合同第3条约定,两原告应于15日内(即7月30日前)和被告共同到居间方网签正式的《上海市房地产买卖合同》,但被告事后得知,原告方的房屋系动迁安置房,按照上海市的相关规定,该类房产3年内禁止转让,故无法进行网签。……两原告方将未解除限制的动迁房进行出售,致使在合同约定的时间内无法进行网签,两原告的行为已经构成严重违约……。函告要求与两原告解除2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》;两原告于3日内退还被告定金20万元,并按照房屋总价的20%向被告支付违约金。两原告于2015年9月8日收悉上述《律师函》。2015年9月21日,被告唐某某向本院提起诉讼,要求解除双方于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》并返还定金200,新闻中心000元及违约金372,000元,后因被告经本院传票传唤,无正当理由未到庭,本院于2015年12月21日作出(2015)杨民四(民)初字第3535号民事裁定,本案按撤诉处理。2015年12月8日,原告张某头、张某斌向被告唐某某发出《律师函》载明:被告唐某某于2015年8月31日向两原告寄发律师函通知解除2015年7月15日双方签订的《房屋买卖合同》、2015年9月21日向杨浦区人民法院提起诉讼要求解除该《房屋买卖合同》行为已违反了《房屋买卖合同》的约定,故函告要求解除双方于2015年7月15日签订的《房屋买卖合同》;被告唐某某在2015年12月15日之前支付两原告逾期违约金18,600元和解除合同的违约金372,000元。被告唐某某于2015年12月12日收悉上述《律师函》。另查明:在(2015)杨民四(民)初字第3535号案件审理过程中,本院于2015年10月9日主持双方证据交换过程中,被告认为因为两原告收到解除合同的《律师函》日期为2015年9月8日,所以合同解除日应为2015年9月8日。两原告表示,同意解除双方房屋买卖合同,但是不同意被告的解除理由。

裁判原文节选【案号:上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初2300号】本院认为,根据上述查明的事实,本案的争议焦点在于:一、导致合同解除的违约方是两原告还是被告;二、合同解除日期如何确定;三、违约责任如何承担。关于第一个争议焦点,本院认为,首先,双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行。根据《房屋买卖合同》约定双方应于2015年7月30日前就系争房屋至中介处签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同),经协商双方实际于2015年8月2日至中介处欲签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同),然而由于中原公司密钥发生故障导致未签订上述合同,对此双方均无过错。其次,根据两原告与第三人中原公司的陈述,已经于被告实地查看系争房屋时告知其房屋系动迁安置房,所以被告对房屋的性质在签约之前已经知晓。对此,被告予以否认,并称直至8月2日欲签订《上海市房地产买卖合同》时才看到系争房屋产权证原件,但未阅看附件部分不知晓房屋性质,之后才知晓系争房屋是动迁安置房无法办理网签。本院认为,被告作为买受人在进行房屋买卖这类重大交易时,全面了解标的物的实际状况,应当是一种合理注意义务,系争房屋产权证上已经明确载明了房屋性质,被告称未予以阅看系自己违反合理注意义务,应当承担由此造成的不利后果,且被告又于当日向原告张某头支付部分房价款17万元,故对被告辩称不知系争房屋系动迁安置房的抗辩意见,本院不予采纳。最后,由于本案系争房屋系动迁安置房,上市交易须符合国家有关政策的相关规定。根据查明的事实,虽然2015年7月15日双方签订《房屋买卖合同》时,原告张某头、张某斌取得的系争房屋的产权证(小产证)未满3年,但是原告张某头家庭签订的《拆迁补偿安置协议》已满3年,双方约定于2015年11月30日办理产权过户手续,届时系争房屋的房地产开发企业取得大产证亦已满3年,根据《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》(沪房管市(2016)375号)的规定,系争房屋符合上市交易办理产权过户的条件,故系争房屋的转让不存在履行障碍。被告以系争房屋系动迁安置房不符合转让条件,致合同目的无法实现的主张,无事实与法律依据,本院不予支持。综上,系被告的原因导致合同无法继续履行,故被告系违约方。关于第二个争议焦点。本院认为,根据法律规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,被告于2016年9月7日向两原告发出《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,系明确表示不履行合同,然被告系违约方无权提出解除合同,因此被告要求确认以两原告收到《律师函》之日为合同解除日的反诉请求本院不予支持。2015年9月23日,被告向法院起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,2015年10月9日案件审理中,两原告表示同意解除双方签订的《房屋买卖合同》,但是不同意被告提出的解除合同的理由。本院认为,双方对《房屋买卖合同》的解除达成一致意见,仅就合同解除的理由存在分歧,故应当认定双方对合同解除意思表示一致的日期2015年10月9日为合同解除日,现两原告以其不具备法律知识予以否认,缺乏事实和法律依据,本院不予采信。关于第三个争议焦点。根据法律规定,当事人一方不履行合同义务,应当承担相应违约责任。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,守约方可选择适用违约金或者定金条款。本案中,两原告选择适用违约金,要求被告支付逾期付款违约金与合同解除违约金。本院认为,本案中,双方所约定的逾期付款违约金与合同解除违约金系针对不同情况下所应承担的违约责任,逾期付款违约金是对被告在合同履行过程中逾期支付房款所应承担违约金的约定,即在双方继续履行合同前提下,应承担的违约责任。现两原告要求解除合同,应当适用合同解除违约金的约定,原告主张两项违约金并用系加重了被告的负担,故被告仅应承担合同解除违约金,对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求,本院不予支持。对于合同解除违约金应当承担的数额,被告认为过高,请求法院予以调整。对此,本院将结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌情予以考虑。另外,两原告已经选择要求被告承担违约责任的方式为支付违约金,故应当向被告返还所收取的定金3万元。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,当事人可以要求恢复原状,故两原告应当向被告返还首付款17万元。对被告要求两原告支付20万元的利息损失的主张,本院认为由于被告系违约方,且双方对利息的支付并无明确约定,故对被告的主张本院不予支持。由于被告系违约方,故对被告要求两原告支付合同解除违约金的主张,本院亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,判决如下:一、原告(反诉被告)张某头、张某斌于2015年7月15日就上海市杨浦区国伟路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告(反诉原告)唐某某签订《房屋买卖合同》应于2015年10月9日解除;二、被告(反诉原告)唐某某应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张某头、张某斌支付违约金人民币70,000元;三、原告(反诉被告)张某头、张某斌应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)唐某某定金人民币30,000元、房款人民币170,000元,共计人民币200,000元;四、驳回原告(反诉被告)张某头、张某斌的其余诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)唐某某的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币7,159元,由原告(反诉被告)张某头、张某斌承担人民币5,876元,由被告(反诉原告)唐某某承担人民币1,283元;反诉案件受理费人民币9,520元,减半收取计人民币4,760元,由原告(反诉被告)张某头、张某斌承担人民币1,664元,由被告(反诉原告)唐某某承担人民币3,096元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。