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买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?

发布日期:2022-08-17 14:36    点击次数:73

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

买房人不知有限购令而与卖房人、居间方签订《房地产买卖居间协议》并向卖房人支付定金的,买房人可以要求卖房人退还定金。

 

案情简介:【地点:上海】2011年4月17日,原告孙a(为买受方即签约乙方)与被告归a(出卖方即签约甲方)及案外人C公司(居间方即签约丙方)签订了一份《房地产买卖居间协议》(内容略)。协议签订后,原告孙a向被告归a支付了10万元定金。2011年4月23日,原告从C公司工作人员王a处得知,由于其以家庭为单位已经拥有两套住房,依据上海房地产限购政策【注:2011年01月31日上海市人民政府办公厅发布的《上海市政府办公厅印发本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见》】,其属于限购的对象,其购买涉讼房屋无法办理过户手续。为此,原告要求被告返还定金10万元。

另:在居间过程中,C公司工作人员曾将所掌握的原告房屋所有权情况,即原告夫妻二人有一套房屋(实际为原告名下有一套房屋),原告丈夫与他父母有一套房屋,向房地产交易中心的员工咨询过,该员工称原告具备购房资格。原、被告签订居间协议后,在2011年4月23日,C公司工作人员再次向房地产交易中心确认时,被明确告知原告购买涉讼房屋的话,是无法办理过户手续的。

 

梦幻西游第2季 Helvetica, 'Hiragino Sans GB', 'Microsoft YaHei', Arial, sans-serif; font-weight: normal; text-align: start; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; background-color: rgb(255, 255, 255);">法院判决:

一审【上海市闵行区人民法院(2011)闵民五(民)初字第41号】所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时,或订立后,履行前,按合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱。定金属于金钱担保的一种形式,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。就本案而言,原告向被告支付的10万元定金为签约定金,如果原告不履行与被告的签约义务,就无权要求被告返还定金;若被告不履行与原告的签约义务,则应双倍返还定金。本案中,原告未与被告签订房屋买卖合同的原因系“限购令”出台后,原告作为限购对象已不能与被告签订房屋买卖合同,新闻中心该结果属于不能归究于原告的原因所致,故原告要求被告返还定金的诉讼请求成立,本院予以支持。

房产部门颁布的“限购令”虽然只是行政规范性文件,但在“限购令”期间,只要属于限购对象均不得再购房屋,被告要求驳回原告诉讼请求的辩称意见不能成立,本院不予采信。

 

二审【上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第2664号】本院认为,本案的争议焦点在于:上诉人与被上诉人签订的居间协议是否有效,未能签订买卖合同是否因被上诉人属于限购对象造成的,该结果能否归责于被上诉人。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》属预约合同,是双方当事人的真实意思表示,合法有效。根据约定,双方应在2011年4月26日前签订买卖合同,但被上诉人在2011年4月23日得知其依本市房地产限购政策规定属于限购对象,故未能与上诉人按约签订买卖合同,该节事实已由证人王某某予以证实。被上诉人若购买系争房屋,则无法办理过户手续,其合同目的不能实现,故其未与上诉人签订房屋买卖合同不能归责于被上诉人。被上诉人在签预约合同前已由委托的中介公司向房地产交易中心作了咨询,因先后咨询结果不同所致,非被上诉人主观上的不诚信造成,故也不构成违约。原审对照相关政策,结合证人证言,所作认定并无不当,判决结果应予维持。故综上所述,上诉人某甲的上诉理由不能成立,其上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

 

 

 

评析:严格从法律上讲,一审法院和二审法院的判决有很多值得商榷的地方,在此不展开,有兴趣的朋友可以找我私下交流。